Ipotecă inversă: durata contractului
Dacă banca și persoana fizică care deține proprietatea sunt de acord, se semnează un contract de împrumut. Avertizare! Persoanele singure și soții pot solicita o ipotecă inversă (ambele părți trebuie să fie de acord aici). Contractul de ipotecă inversă specifică în detaliu ceea ce a fost listat în formularul de informații, adică părțile la contract , valoarea ipotecii inverse și valoarea de piață a proprietății (determinat de un evaluator imobiliar), inclusiv raportul dintre această sumă și valoarea proprietății și data, suma și opțiunile de plată ale ipotecii inversate. În plus, vom găsi acolo o metodă de securizare a creanțelor băncii (de exemplu, înscrierea în registrul funciar și ipotecar), valoarea dobânzii și condițiile pentru modificarea acesteia, precum și suma și metoda de plată a altor costuri. De asemenea, vom afla cine este obligat să plătească pentru evaluarea proprietății (de obicei este proprietarul, dar puteți încerca să negociați cu banca) și apoi să plătiți taxele pentru monitorizarea valorii acesteia și care sunt regulile și data decontării ipotecii inverse. Acordul acoperă, de asemenea, obligațiile și drepturile împrumutatului,inclusiv dreptul de a se retrage din contract (banca are un șablon de extras adecvat) și de a rambursa creditul anticipat.
Avertizare! Contractul trebuie să indice o persoană de contact după moartea împrumutatului. Apoi, puteți modifica aceste date fără a suporta costuri, banca va percepe comisioane pentru alții. În cazul în care contractul de ipotecă inversă a fost încheiat cu mai mulți împrumutați - cel mai adesea cu un cuplu căsătorit - atunci, în cazul decesului unuia dintre aceștia, vor fi plătite rate acelor rude care au dobândit o parte din proprietatea imobiliară după decedat, proporțional cu cota dobândită de aceștia (deci dacă soțul / soția moștenește moștenirea cu copilul, apoi dobândește dreptul la o parte a ratelor în ipoteca inversă în aceeași proporție).
Puteți renunța la contractul ipotecar invers?
Pe durata contractului, împrumutatul este pe deplin îndreptățit să ramburseze împrumutul acordat acestuia, atât integral, cât și parțial. Cu toate acestea, dacă pe durata acestuia, el se răzgândește și stabilește conturile la bancă, el poate demisiona din contractul de ipotecă inversă. Într-o astfel de situație, banca nu percepe niciun comision. În conformitate cu legea, împrumutatul se poate retrage din contract fără să ofere niciun motiv în termen de 30 de zile de la data încheierii acestuia. Într-un astfel de caz, acesta nu suportă niciun cost aferent acestuia, cu excepția taxelor nerambursabile sau a părții acestora, suportate de bancă pentru organele sau instanțele administrației de stat. Desigur, el returnează suma împrumutului băncii cu dobânzi datorate până la data retragerii. A doua pagină,adică banca are, de asemenea, dreptul de a rezilia contractul în același timp, numai dacă:
- executarea proprietății a fost inițiată de un alt creditor (banca, la încheierea contractului, nu știa despre existența acestei creanțe),
- împrumutatul a vândut proprietatea către terți fără acordul băncii,
- din motive imputabile împrumutatului (de exemplu, distrugerea deliberată a localului) a scăzut semnificativ.
Împrumutatul este bine securizat
Împrumutul ipotecar invers poate fi oferit numai de băncile licențiate, sucursalele băncilor străine, sucursalele instituțiilor de credit și instituțiile de credit care operează transfrontalier - toate entitățile indicate sunt instituții controlate de Autoritatea poloneză de supraveghere financiară sau autoritățile de supraveghere din țările de origine. Prin urmare, funcționarea instituțiilor parafinanciare, care nu sunt supuse unui astfel de control și care desfășoară adesea activități bancare fără permisiunea Autorității poloneze de supraveghere financiară, este exclusă aici.
O ipotecă inversă este, de asemenea, o obligație.
Utilizarea unei ipoteci reversibile implică obligații care trebuie îndeplinite. Pe durata contractului, împrumutatul ar trebui:
- să aibă asigurare imobiliară de la evenimente aleatorii (dacă, desigur, este solicitat de bancă),
- mențineți proprietatea în stare bună (nu distrugeți-o, efectuați renovări și reparații curente), luând în considerare utilizarea normală a lucrurilor în conformitate cu scopul intenționat,
- plătiți impozite și taxe obligatorii legate de utilizarea proprietate imobiliara.
În cazul neîndeplinirii obligațiilor impuse, banca îl cheamă pe împrumutat pentru a le respecta, stabilind un termen nu mai scurt de 60 de zile. Termenul este stabilit ținând seama de tipul obligației neîndeplinite și de capacitatea debitorului de a o îndeplini. În cazul în care împrumutatul încă nu reușește să facă acest lucru, banca îi cere să-l autorizeze să îndeplinească această obligație în numele său. Nerespectarea autorizației poate constitui un motiv pentru care banca să rezilieze contractul de împrumut. Și în acest caz - știți - trebuie să ținem cont de posibilitatea de a reține plata banilor.
Cum funcționează o ipotecă inversă?
Reglementările spun acest lucru: în temeiul acordului ipotecar invers, banca se angajează să ofere împrumutatului o anumită sumă de numerar, iar împrumutatul se angajează să ofere garanție pentru rambursarea acestei sume împreună cu dobânzile datorate și alte costuri. Această garanție este ipoteca menționată mai sus înscrisă în cartea funciară. În schimbul transferului banilor debitorului (o dată sau în rate, de obicei lunar), banca dobândește proprietatea asupra proprietății, dar numai după moartea sa. În limba noastră: am decis o ipotecă inversă, banca ne-a acordat un împrumut, dar încă deținem apartamentul și putem trăi în el pentru tot restul vieții. Nu pierdem imobile, indiferent devom primi această injecție de numerar integral sau va fi repartizată în timp. Interesant este că această sumă este fără impozit pe venit. Cu toate acestea, preluarea imobiliară nu este automată. Dimpotrivă - are loc doar la 12 luni de la moartea ultimului împrumutat și numai dacă moștenitorii săi nu rambursează împrumutul cu dobânzi (în acest fel legiuitorul i-a asigurat pe moștenitori în cazul în care au decis să păstreze proprietatea). Imediat după ce a luat cunoștință de această circumstanță neplăcută, banca publică pe site-ul său o reclamă care conține numele și prenumele împrumutatului, informații despre încheierea unui contract de împrumut ipotecar invers cu acesta,posibilitatea moștenitorilor de a rambursa banca și data decontării contractului de ipotecă inversă. Informațiile menționate mai sus sunt furnizate în scris și persoanelor de contact indicate după decesul împrumutatului.
Drepturile și obligațiile moștenitorilor Moștenitorii
pot inversa contractul ipotecar invers al împrumutatului, plătind astfel banca și recâștigând dreptul la proprietate. Acest lucru nu înseamnă altceva decât returnarea băncii la partea de împrumut pe care a plătit-o deja, plus dobânda pentru acei bani pe care banca nu i-a încasat încă, dar îi percepe tot timpul (ar lua din suma obținută pentru vânzarea proprietății). Apartamentul este apoi returnat moștenitorilor și creanțele băncii expiră.
Dacă moștenitorii rambursează împrumutul, aceștia vor moșteni proprietatea în cursul normal (statutar sau testamentar). Dacă, pe de altă parte, împrumutul nu este rambursat, proprietatea va fi transferată băncii, care își va satisface astfel creanțele. Este important, totuși, ca în decontarea finală, el să restituie moștenitorilor diferența dintre creanța sa (sumele transferate împrumutatului plus dobânzile datorate) și valoarea curentă a proprietății. Prin urmare, structura adoptată împiedică băncile să preia imobiliare pentru o fracțiune din valoarea lor sau pentru aproape nimic. Interesant este faptul că banca își asumă risculcă valoarea proprietății poate fi mai mică decât împrumutul plătit după mai mulți ani - atunci moștenitorii nu trebuie să restituie suma lipsă. La încheierea unui contract, banca nu verifică bonitatea împrumutatului din motive naturale - nu verifică suma veniturilor și stabilitatea intrării sale. Deoarece imobilul în sine reprezintă garanția împrumutului, nu este necesar să se verifice veniturile împrumutatului.nu este necesar să se verifice veniturile împrumutatului.nu este necesar să se verifice veniturile împrumutatului.
De ce este puțin probabil ca o ipotecă inversă să fie un succes?
Maciej Samcik, jurnalist economic al Gazetei Wyborcza: Pentru că pentru bancă este un produs care nu va deveni niciodată un viciu. În timp ce se află într-un împrumut obișnuit, banca plătește banii clienților, pune cu piciorul pe ipotecă și câștigă dobânzi pentru o anumită perioadă de timp, cu o ipotecă inversă, aceste câștiguri din dobânzi sunt o mare necunoscută. Fie clientul va trăi mult timp, deci timpul de interes va fi comparabil cu un împrumut normal, fie va trăi un timp scurt și atunci întreaga tranzacție va fi mai dificilă decât merită. În plus, banca trebuie să evalueze apartamentul foarte sigur. Nu știe când va putea să-l introducă, iar valoarea proprietății pentru o duzină sau cam așa sau peste 20 de ani trebuie să fie suficient de mare pentru a acoperi ratele plătite clientului după vânzarea apartamentului,dobânzi acumulate pentru acești bani plătiți, costuri de tranzacție pentru vânzarea localului etc.
Temei juridic: Legea din 23 octombrie 2014 privind creditul ipotecar inversat (Jurnalul de legi din 14 noiembrie 2014, punctul 1585).
