Cum să cumperi o casă sau un teren cu un intermediar

Atunci când alegem cu înțelepciune o agenție imobiliară, îi urmăm reputația sau sfaturile prietenilor, uneori acordăm atenție cât timp funcționează pe piață. Cu toate acestea, rareori verifică agenția în registrul central al intermediarilor. Din acest registru, păstrat de ministrul transporturilor și construcțiilor (date disponibile pe site-ul www.mi.gov.pl), puteți afla dacă agentul deține o licență profesională care îi dă dreptul să se ocupe de imobiliare.
În plus, merită să ne asigurăm că brokerul pe care îl alegem are o asigurare de răspundere civilă actualizată. Acest lucru este foarte important mai ales pentru cumpărători. Această asigurare ne va proteja de consecințele financiare ale cumpărării unei case cu un statut legal nereglementat (de exemplu, o casă în care - în ciuda asigurărilor agentului - problemele legate de moștenire nu au fost soluționate; într-un astfel de caz, compensația va fi plătită de asigurătorul agentului).
Acord de intermediere
După selectarea unei agenții imobiliare, semnăm un acord de brokeraj. De regulă, este pregătit de un intermediar, dar nu ar trebui să-l semnăm fără o analiză amănunțită - cel mai bine este să solicităm șablonul său în prealabil și să luăm în considerare cu atenție toate dispozițiile conținute în acesta. Ca standard, contractul cu un intermediar ar trebui să specifice:

părțile la contract (detalii despre broker și persoana care cumpără / vinde proprietatea);

subiectul contractului (cât de mare este de căutat proprietatea, în ce districte poate fi amplasată, care este limita de preț - superioară (când vine vorba de cumpărare) sau mai mică (dacă vindem ceva),

perioada pentru care părțile încheie contractul - poate fi de 3, 6 sau 12 luni; se poate stabili, de asemenea, că contractul se încheie până la vânzarea sau cumpărarea efectivă a imobilului;

remunerația intermediarului - de obicei comision, de la 1,5 la 6% din valoarea proprietății, valoarea comisionului depinde de faptul că, conform contractului, o singură parte trebuie să o plătească (cel mai adesea vânzătorul - este așa-numitul contract exclusiv supus comisionului de la 4 , 5 până la 6%, mai atractiv pentru potențialii cumpărători) sau un contract în care ambele părți la tranzacție plătesc un comision - atunci este așa-numitul contract deschis, conform căruia valoarea comisionului este de la 1,5 la 3%);

data la care ar trebui plătit comisionul;

indicarea dacă clientul folosește doar una sau mai multe agenții - această intrare nu este obligatorie, dar merită să solicităm includerea ei dacă dorim să cooperăm cu o singură agenție - atunci brokerul va fi sigur că este singurul administrator al ofertei noastre și va primi un comision, așa că va încerca să finalizeze tranzacția cât mai curând posibil și în conformitate cu cerințele noastre;

modul de prezentare a reclamei - fie că va fi o reclamă în presa locală sau națională, o reclamă pe internet sau o reclamă afișată pe balconul casei - merită să se determine modul exact de prezentare a ofertelor, deoarece afectează eficacitatea reclamei, precum și suma totală a comisionului;

motive pentru rezilierea posibilă a contractului, condițiile de reziliere a acestuia și obligațiile reciproce ale ambelor părți în acest sens;

stabilirea dacă brokerului i se cere să completeze documentele necesare vânzării, cum ar fi: un extras curent din registrul funciar și ipotecar, un extras din registrul funciar, planuri tehnice pentru casă, confirmarea inspecțiilor și un certificat de la oficiul comunal privind plata impozitului pe bunurile imobiliare;

înregistrări care facilitează decontările financiare - de exemplu, astfel încât banii pentru casa vândută să fie plătiți de cumpărător într-un cont escrow și plătiți vânzătorului după semnarea actului notarial;

prevederile conform cărora contractul este întocmit în două exemplare identice și că în materiile care nu sunt reglementate de acesta se vor aplica prevederile Codului civil;

data și locul încheierii contractului;

semnăturile scrise de mână ale ambelor părți la contract.
Contract cu o captură
Ocazional, contractele prezentate de agenție sunt inexacte, ilegale sau oferă prea multă putere brokerului. Deci, este mai bine să nu semnați un contract care să includă, de exemplu:

o declarație conform căreia cauza rezilierii contractului poate fi doar consimțământul ambelor părți și că, în cazul rezilierii, agentul are dreptul nu numai la rambursarea cheltuielilor efectuate efectiv de acesta, ci și a întregii sau a unei părți a comisiei. În practică, aceasta înseamnă că atunci când clientul dorește să se retragă din contract (de exemplu, deoarece intermediarul ignoră solicitările sale sau nu își publică reclama), intermediarul poate să nu fie de acord cu acesta; și dacă se dă consimțământul, clientul va fi obligat să plătească oricum un comision;

o prevedere care impune clientului obligația de a plăti întregul comision, deși contractul nu a fost încheiat „din motive și circumstanțe care nu pot fi controlate de birou”. Această dispoziție imprecisă deschide ușa unor mari abuzuri, prin urmare, ar trebui să se solicite fie o motivare specifică, fie ștergerea unei astfel de dispoziții din contract;

obligația clientului de a plăti comisionul, chiar dacă contractul a fost deja reziliat (de ex. acum 2 ani), dar tranzacția este încheiată între „foști clienți ai biroului” - o astfel de prevedere, în practică, îl obligă pe client pentru încă 2 ani cu o agenție imobiliară;

dispoziții care impun clientului o obligație de a plăti dobânzi pentru comisionul neplătit la timp, iar valoarea acestor dobânzi poate fi chiar de 2% pentru fiecare zi de întârziere, care în practică este cămătărie (dobândă ilegală, foarte mare);

rezervarea conform căreia pe durata contractului nu poate fi modificată (de exemplu, valoarea comisionului);