Pentru ca contractul preliminar să fie valid, acesta trebuie să conțină prevederi esențiale din … contractul final.
Acestea sunt:
- obiectul contractului - adică stabilirea a ceea ce se vinde, dacă este o proprietate dezvoltată sau nedezvoltată, unde se află, ce suprafață are și o indicație a numărului registrului funciar și ipotecar și o descriere a secțiunilor individuale ale acestei cărți
- prețul proprietății - ar trebui să fie introdus în moneda poloneză, data încheierii contractului promis - intrarea „cât mai curând posibil” nu este suficientă. Cel mai bine este să indicați o dată specifică de încheiere a contractului promis sau o perioadă de timp care se încheie cu o dată specifică, de exemplu „până la 31 decembrie 2016”.
Pentru a asigura creanțele în temeiul contractului preliminar, cumpărătorul proprietății poate da o avans sau o plată în avans într-o sumă specificată (contractul trebuie să confirme avansul sau plata în avans către cealaltă parte).
La biroul notarial sau la agenție?
Acordul preliminar de vânzare imobiliară poate fi încheiat sub orice formă, prin urmare nu este necesară o notă. Și adesea cumpărătorii decid să facă acest lucru, adică o fac într-o formă scrisă obișnuită, deoarece acest lucru - spre deosebire de un act notarial - nu le costă nimic.
Avertizare! Contractul final pentru vânzarea imobilului trebuie încheiat sub forma unui act notarial (un contract încheiat fără notar va fi invalid).
Cu toate acestea, este mult mai bine să semnați un contract preliminar notarial - numai pe această bază, în cazul în care vânzătorul nu respectă prevederile contractului preliminar, este posibil să se solicite în instanță transferul dreptului de proprietate asupra imobilului către cumpărător fără acordul vânzătorului. Acest lucru este posibil datorită art. 64 din Codul civil, care spune că o hotărâre judecătorească „care stabilește obligația unei persoane date de a face o declarație de voință desemnată înlocuiește această declarație”. Cu alte cuvinte, în locul vânzătorului, instanța constată că proprietatea este deținută de cumpărătorul care a îndeplinit toate condițiile contractului. Prin urmare, el este acum proprietarul său deplin.
În cazul în care contractul preliminar a fost încheiat numai în scris, atunci vânzătorului i se poate cere să returneze banii plătiți. Teoretic, vânzătorul poate semna contractul pe hârtie (nu la biroul notarial), și apoi să se retragă din acesta în două sau trei săptămâni, deoarece cineva a decis să plătească mai mult și să returneze dublul avans plătit (mai ales dacă era mic).
Este demn de subliniat că valoarea avansului sau a depozitului la vânzarea imobilelor nu este reglementată de lege. Conform practicii predominante, se presupune că cumpărătorul plătește vânzătorului un depozit de 10% din prețul de vânzare convenit.
Care este diferența dintre un avans și un avans?
Avansul și avansul sunt două forme diferite de securitate, din păcate, deși au efecte complet diferite, ele sunt încă confundate între ele.
Depozit
Instituirea unei avansuri este reglementată de Codul civil. Conform art. 394 din Codul civil, avansul dat la încheierea contractului are o importanță atât de mare încât, în cazul neîndeplinirii contractului de către una dintre părți, cealaltă se poate retrage din contract fără a stabili un termen suplimentar și să păstreze avansul primit.
În cazul în care a achitat ea însăși avansul, ea poate solicita o sumă de două ori mai mare. Aceasta înseamnă că, în cazul în care cumpărătorul nu semnează contractul de transfer notarial al proprietății din vina sa, pierde suma acordată vânzătorului în contractul preliminar ca avans. Cu toate acestea, dacă semnarea contractului de vânzare nu este vina vânzătorului, vânzătorul va fi obligat să plătească cumpărătorului o dublă avans. Exemplu: dacă a fost efectuată o plată în avans în valoare de 30.000 PLN, suma va fi pierdută în momentul în care cumpărătorul demisionează, iar când vânzătorul demisionează, acesta trebuie să acorde cumpărătorului 60.000
Prin urmare, avansul este atât o garanție, cât și un tip de compensație în cazul neîndeplinirii contractului.
Simpla înscriere a prevederilor privind avansul în prevederile contractului nu este suficientă, deoarece avansul trebuie dat efectiv. Depozitul poate fi acordat atât în numerar (în numerar, prin transfer bancar), cât și sub formă de, de exemplu, bijuterii valoroase sau opere de artă.
În unele cazuri, avansul ar trebui returnat, iar dispozițiile privind obligația de a plăti dublul sumei depozitului nu se aplică. Acesta va fi cazul când, de exemplu:
- contractul este reziliat, atât pe cale amiabilă de ambele părți care s-au răzgândit în legătură cu tranzacția, cât și în cazul în care au stipulat în contract că contractul nu va fi încheiat în absența unei decizii pozitive a băncii de a acorda împrumutul (această prevedere ar trebui să fie cerute de persoanele care decid să finanțeze o parte din sumă prin credit, deoarece îi protejează împotriva pierderii unor sume mari de bani),
- nerespectarea contractului s-a datorat circumstanțelor pentru care niciuna dintre părți nu este responsabilă (de exemplu, clădirea vândută a fost avariată ca urmare a unui vârtej, un uragan).
Dacă cealaltă parte la contract, pe care o încheiem, se retrage din executarea contractului și dobândim dreptul la rambursare, plata în avans într-o sumă dublă, iar cealaltă parte refuză să facă acest lucru, amintiți-vă că timpul pentru a solicita o rambursare în fața instanței de returnare este de trei ani. Această perioadă se calculează de la data la care creanțele au devenit scadente - adică de la data la care vânzătorul se retrage de la semnarea contractului. Apoi, dreptul de a solicita rambursarea depozitului va expira.
Avans
Contrar avansului, instituția avansului nu este reglementată de dispozițiile Codului civil. Diferența dintre o plată în avans și o plată în avans este importantă în special atunci când contractul dintre părți nu este încheiat. Plata în avans este suma plătită pentru prețul de vânzare, în cazul executării contractului, se creditează pentru plata prețului. Dacă nu se ajunge la acordul final, avansul este returnat cumpărătorului. Astfel, plata în avans, contrar plății în avans, nu are o funcție de compensare.
Temei juridic: Legea din 23 aprilie 1964 Cod civil (Jurnalul de legi nr. 16, punctul 93 din 1964, cu modificările ulterioare).
Abonați-vă la NEWSLETTER . În fiecare săptămână, ultimele noutăți despre construcții, renovări și finisaje interioare prin e-mail. Vezi EXEMPLU
