Chirie: prețuri ridicate
Polonezii preferă în continuare să cumpere un apartament sau să construiască o casă prin încheierea unui credit ipotecar decât să decidă asupra unui contract de închiriere pe termen lung. Acest lucru se datorează multor motive. Una dintre ele este cu siguranță prețuri ridicate de închiriere, mai ales că am văzut o cerere crescută pentru astfel de spații în ultimii ani. Popularitatea crescută a contractelor de leasing este evidențiată cel mai bine de cifre - numărul chiriașilor din Polonia a crescut cu 95% în 2009-2014 - acesta este rezultatul datelor Eurostat privind contractele de leasing pe piață. Aceasta înseamnă că peste 1,6 milioane de polonezi închiriază un apartament.
Unde și cum căutăm un apartament sau o casă de închiriat? În prezent, cel mai bun și mai popular instrument este Internetul. Pe web putem găsi mii de reclame, pe care le putem rafina suplimentar în funcție de propriile cerințe, alegând, printre altele, tipul de proprietate (piață primară sau secundară), suprafața, numărul de camere. Desigur, alți factori, cum ar fi starea spațiilor, echipamentul acestuia, standardul de finisare, locația și taxele suplimentare, nu sunt, desigur, mai puțin importante. Împrejurimile, dezvoltarea spațiului verde etc. sunt, de asemenea, importante. Se știe că, cu cât aceste criterii sunt mai ridicate, cu atât prețul pe care îl vom propune pentru închiriere este mai mare, iar chiriașul va fi gata să o plătească.
* pe baza a 98.243 de reclame, taxe de vot, sursă: DomiPorta
Chirie: elemente ale contractului
Atât proprietarul proprietății (înainte de a preda cheile chiriașului), cât și proprietarul (înainte de a se muta) ar trebui să fie de acord în prealabil cu privire la condițiile în care aceasta va avea loc. Cel mai bine este să încheiați un contract de închiriere în acest scop. Acest contract trebuie încheiat în scris, dar nu există o astfel de obligație pentru închirierea pe termen scurt (până la un an).
Contractul de închiriere ar trebui să protejeze atât interesele proprietarului, cât și ale chiriașului. Cu cât este mai detaliat, cu atât este mai bine pentru părți și interesele lor reciproce. Fiecare astfel de contract ar trebui să conțină elemente obligatorii, statutare, care nu pot fi omise. Acestea sunt:
- locul și data încheierii contractului;
- identificarea părților;
- definirea precisă a obiectului contractului de închiriere (descrierea localului, indicarea zonei, locației, vecinătății etc.);
- suma chiriei și, eventual, alte taxe, date și modalități de plată a acestora;
- valoarea depozitului și metoda de decontare a acestuia - dacă acesta se percepe la semnarea contractului;
- rezervarea posibilității de a face modificări în incintă (de exemplu, reconstrucție, schimbări de echipamente);
- liniile directoare specifice cu privire la modul de utilizare a spațiilor (de exemplu, dreptul proprietarului de a subînchiria spațiile către o terță parte);
- Durata acordului;
- condițiile de reziliere a contractului;
- drepturile și obligațiile părților la contract;
- prevederi referitoare la penalități contractuale (de exemplu, pentru daune aduse spațiilor, întârzieri în plăți);
- semnăturile părților.
Când căutați o proprietate atractivă de închiriat, nu uitați de formele tradiționale de căutare a ofertelor, precum presa locală sau chiar rubricile publicitare. Putem, de asemenea, să mergem la un birou imobiliar profesionist, care va găsi o ofertă dovedită pentru noi și vă va îndruma în siguranță pe parcursul întregului proces de închiriere.
Chirie: sfârșitul contractului
Contractul de închiriere poate fi încheiat pentru o perioadă determinată sau nedeterminată. Condițiile rezilierii sale trebuie definite cu precizie - acest lucru va permite chiriașului să fie asigurat împotriva rezilierii contractului peste noapte și a intereselor proprietarului.
Un contract încheiat pentru o perioadă determinată se încheie cu expirarea perioadei specificate în acesta, de exemplu, poate fi încheiat pentru o perioadă de doi ani. În a doua situație, când nu am specificat o dată specifică, sfârșitul contractului de închiriere va fi ziua în care expiră perioada de preaviz. Ambele părți sunt obligate de termenele legale de preaviz în acest caz, cea mai scurtă perioadă este de obicei de o lună.
Uneori, contractul poate fi reziliat fără acest termen și astfel de opțiuni ar trebui incluse în contract. Este vorba în primul rând de situații în care chiriașul:
- are restanțe cu chiria (pentru 3 perioade de plată consecutive și în ciuda unei notificări prealabile în scris cu privire la intenția de reziliere a contractului și stabilirea unui termen lunar suplimentar pentru plata creanțelor restante și curente, el încă nu l-a decontat);
- folosește incinta în mod necorespunzător și neconcordant cu utilizarea intenționată (organizează petreceri zgomotoase și zgomotoase) sau la închirierea, subînchirierea sau acordarea localului sau a unei părți a acestuia pentru uz gratuit, fără acordul scris al proprietarului.
Pe de altă parte, din partea proprietarului, dreptul de a rezilia contractul de închiriere apare atunci când defectele proprietății închiriate fac imposibilă utilizarea acestuia (de exemplu, mucegaiul a apărut pe pereți, ne deranjează zgomotul excesiv din zonă).
Avertizare! De asemenea, putem rezilia contractul de închiriere de comun acord între părți. Acest lucru trebuie făcut în scris. Rezilierea conformă a contractului de leasing înseamnă că ambele părți nu au creanțe reciproce (inclusiv creanțe financiare).
Chirie: impozit pe venitul din chirie
Fondurile obținute din leasing ar trebui să fie împărțite cu biroul fiscal, adică să plătim impozitul - deoarece este venitul nostru. O putem face fie în funcție de scara de impozitare - rate de 18% și 32%, fie putem folosi suma forfetară de 8,5%.
Suma forfetară nu include costurile de închiriere (de exemplu, apă, electricitate, gaz, colectarea gunoiului sau asigurare). Numai veniturile din închiriere sunt impozabile. Pentru a efectua o plată forfetară, trebuie să depuneți o declarație scrisă la biroul fiscal. Persoanele care își încep contractul de leasing în cursul anului fiscal trebuie să le depună până în ziua precedentă începerii contractului de leasing, dar nu mai târziu de ziua obținerii primului venit din acest cont. Impozitul pe sumă forfetară trebuie decontat într-o declarație fiscală separată (PIT 28), prezentată până la 31 ianuarie a anului următor.
Cu toate acestea, odată cu scara de impozitare - deși rata de impozitare este mai mare - venitul din chirie este redus cu costurile menționate anterior și este prezentat în declarația de impozitare PIT 36, care este prezentată până la 30 aprilie a anului următor anului fiscal. Deci, decizia privind opțiunea de a alege depinde de cazul specific.
Alegerea metodei de impozitare se face prin depunerea unei declarații șefului biroului fiscal și acoperă veniturile din închiriere într-un anumit an calendaristic. Data limită pentru declarație este 20 ianuarie a fiecărui an ulterior. Deci, nu vă puteți răzgândi și tratamentul fiscal în timpul anului calendaristic.
Dacă proprietatea închiriată aparține soților, atunci alegerea metodei de impozitare a tuturor veniturilor de către unul dintre ei exprimată în declarația pentru întregul an fiscal este obligatorie, cu excepția cazului în care proprietatea comună a soților a fost împărțită ca urmare a divorțului sau separării.
Avertizare! Ca și în cazul scalei fiscale, cei care plătesc o sumă forfetară plătesc plăți lunare în avans în contul biroului fiscal. Au până la data de 20 a lunii următoare celei pentru care plătesc impozitul.
Chirie: ce este o închiriere ocazională?
În prezent, există și reglementări care permit așa-numita închiriere ocazională. Este cel mai sigur tip de închiriere pentru proprietari. Îi întărește drepturile, dar numai cei care contabilizează în mod legal veniturile din chirii. O parte din prevederile actului privind protecția drepturilor chiriașilor nu se aplică contractelor de închiriere ocazionale - cu condiția ca acestea să fie raportate la biroul fiscal competent în termen de 14 zile de la data începerii contractului de închiriere. Potrivit acestora, proprietarul nu poate da afară un chiriaș lipsit de scrupule, oneros, care nu vrea să se mute din casa închiriată, chiar dacă contractul de închiriere a fost reziliat. Judecățile de evacuare au fost adesea (și sunt) ineficiente, deoarece chiriașul trebuie să obțină o locuință socială pentru a fi evacuat.Nu puteți expulza un anumit grup de persoane, de exemplu părinți cu copii minori sau femei însărcinate.
În cazul unui contract de leasing ocazional, nu există o perioadă de protecție (în cazul unui contract de leasing obișnuit, acesta durează de la 1 noiembrie până la 31 martie, împiedicând evacuarea în acest timp). Deci, în practică, proprietarul poate scăpa mai ușor de chiriaș. În plus, puteți scoate din casa închiriată femeile însărcinate, minore, cu dizabilități sau alese în pat.
Contractul de închiriere ocazional trebuie să fie scris, altfel nul. Contractul ar trebui să fie însoțit de o garanție notarială, adică declarația obligatorie a chiriașului sub forma unui act notarial, în care chiriașul se supune executării și îl obligă să părăsească și să predea apartamentul utilizat în temeiul contractului de închiriere ocazional după rezilierea acestui contract. În plus, chiriașul va trebui să indice (în contract sau în declarația notarială) un alt sediu unde ar putea locui în caz de executare. De asemenea, va fi necesară o declarație a proprietarului apartamentului de rezervă pentru a fi de acord cu chiriașul și familia acestuia să locuiască cu el în cazul unei mutări forțate din spațiul închiriat. Când chiriașul continuă să ocupe sediul,deși nu există temeiuri legale pentru acest lucru, proprietarul, pe baza declarației chiriașului de supunere voluntară la executare, poate solicita instanței să emită o clauză de executare a declarației de executabilitate a chiriașului, după ce a servit anterior chiriașului. În acest moment, acest document devine un titlu executoriu și dă dreptul executorului judecătoresc să efectueze executarea silită și să evacueze chiriașii care nu sunt de încredere.În acest moment, acest document devine un titlu executoriu și dă dreptul executorului judecătoresc să efectueze executarea silită și să evacueze chiriașii care nu sunt de încredere.În acest moment, acest document devine un titlu executoriu și dă dreptul executorului judecătoresc să efectueze executarea silită și să evacueze chiriașii care nu sunt de încredere.
Avertizare! Nu toată lumea poate folosi forma de închiriere ocazională. Se referă doar la persoane fizice care nu conduc o afacere.
Un proprietar de proprietate pe baza unui contract de închiriere ocazional poate - cel puțin teoretic - să ducă la evacuarea unui chiriaș care are restanțe.
Chirie: drepturi și obligații ale părților la un contract de închiriere
Un element important al contractului de închiriere îl reprezintă definirea precisă a drepturilor și obligațiilor părților cu privire la sediul închiriat.
Principala responsabilitate a proprietarului este livrarea locațiilor locatarului în stare adecvată. Proprietarul trebuie să asigure, de asemenea, funcționarea eficientă a instalațiilor și dispozitivelor existente, precum și a elementelor echipamentelor tehnice (el este responsabil, printre altele, de repararea / înlocuirea alimentării interne cu apă, electricitate, înlocuirea cuptorului cu gaz, tâmplăria ferestrelor etc.) Locatarul trebuie să plătească în primul rând chiriile la timp. În plus, este obligat să mențină localurile într-o stare tehnică, igienică și sanitară adecvată și să mențină casa în ordine. De asemenea, este obligat să aibă grijă și să protejeze împotriva deteriorării sau devastării părților din clădire destinate uzului comun (acest lucru se aplică închirierii apartamentelor), cum ar fi lifturile, scările, coridoarele,camere de jgheab, alte încăperi utilitare și împrejurimile clădirii. Locatarul nu poate preda locuința în cauză unui terț pentru utilizare plătită sau gratuită, fără acordul scris al proprietarului. De asemenea, contractul indică adesea că chiriașul este obligat să permită proprietarului să efectueze inspecții periodice.
În plus, merită să descrieți starea tehnică a spațiilor din contract. Acestea vor fi informații legate de echipamentul localului, standard etc. Este important, deoarece în cazul unei dispute, puteți dovedi cu ușurință care a fost echipamentul localului și în ce stare a fost predat locatarului.
Înainte de a preda / ridica cheile, merită să întocmim un protocol de predare pentru spații.
Temei juridic: Legea din 23 aprilie 1964, Cod civil (Jurnalul de legi nr. 16, articolul 93 din 1964, cu modificările ulterioare), Legea din 21 iunie 2001 privind protecția drepturilor chiriașilor, fondul de locuințe municipal și modificarea Codului civil ( Jurnalul de legi din 2014, punctul 150, cu modificările ulterioare), Legea din 20 noiembrie 1998 privind impozitul pe venit forfetar (Jurnalul de legi nr. 144, pct. 930 din 1998, cu modificările ulterioare), Legea din 26 Iulie 1991 privind impozitul pe venitul personal (Jurnalul de legi din 2012, punctul 361, cu modificările ulterioare).
