Credite ipotecare: cele mai importante modificări

Relaxați-vă, situația este stabilă

La baza crizei se afla, printre altele, relaxarea excesivă a politicii financiare în domeniul împrumuturilor pentru locuințe și îndatorarea excesivă aferentă a unor gospodării. Pentru a preveni situații similare în viitor, în sistemul nostru juridic obligația de a asigura corectitudinea acordării împrumuturilor a fost preluată de Autoritatea poloneză de supraveghere financiară. Este o instituție înființată în conformitate cu Legea din 21 iulie 2006 privind supravegherea pieței financiare. Sarcina sa - pe lângă activitățile care vizează buna funcționare a sectorului bancar - este, de asemenea, „îngrijirea” de piața asigurărilor și a pensiilor, precum și de alte instituții de plată.

În prezent, se poate concluziona că situația de pe piața financiară din Polonia este relativ stabilă, deși, din păcate, un anumit grup de bănci nu respectă recomandările Comisiei. Prin urmare, atunci când solicitați un împrumut, trebuie întotdeauna să analizați cât mai multe oferte posibil pentru a alege cea mai bună și să fiți siguri că decizia de a-l lua a fost luată pe baza unor informații fiabile.

A, B, F, J și S, acesta este alfabetul KNF

Recomandările actuale emise de Autoritatea de Supraveghere Financiară din Polonia includ:

• Recomandarea A - privind gestionarea riscurilor care însoțesc tranzacțiile încheiate de bănci pe piața instrumentelor derivate (acestea sunt instrumente financiare, a căror valoare depinde, inter alia, de prețurile acțiunilor, randamentele obligațiunilor, ratele dobânzii);
• Recomandarea B - privind reducerea riscurilor investițiilor financiare ale băncilor;
• Recomandarea F - referitoare la criteriile de bază utilizate de Autoritatea Poloneză de Supraveghere Financiară atunci când aprobă reglementările pentru determinarea valorii creditului ipotecar al imobilelor emise de băncile ipotecare;
• Recomandarea J - privind principiile colectării și prelucrării datelor imobiliare de către bănci.

Cu toate acestea, noi - investitorii - ar trebui să fim cei mai interesați de Recomandarea S. Aceasta se referă, în general, la „bune practici în gestionarea expunerilor la credite garantate ipotecar”. În practică, a introdus o cerință pentru ca clienții băncii să aibă o contribuție proprie, a cărei rată crește în mod sistematic și din ianuarie 2017 până la 20% și a împrumuturi lichidate pentru 100% din valoarea imobilelor cumpărate. Motivul acestor acțiuni este relaxarea politicii financiare menționate mai sus - a fost vizibilă în ușurința obținerii unui împrumut, atât în ceea ce privește libertatea valutară, cât și durata perioadei de împrumut. De asemenea, băncile au redus debitorii cu venituri mici și nesigure.Acum, creșterea contribuției noastre la împrumuturile ipotecare trebuie să fie un fel de confirmare pentru bancă că atunci când solicităm un împrumut pentru a cumpăra un apartament sau a construi o casă, avem o situație financiară stabilă, adică suntem solvabili.

Dar, de asemenea, trebuie spus că decizia Autorității poloneze de supraveghere financiară de a întări Recomandarea S se poate dovedi a fi un prag imposibil pentru mulți dintre noi. Nu toată lumea va reuși să adune 20% în șoseta convențională. Deși, potrivit multor analiști, contribuția proprie crescută este cea care protejează potențialul împrumutat - în caz de evenimente întâmplătoare și de necesitatea rezilierii contractului de împrumut, el are șansa de a vinde proprietatea la un preț care permite băncii să deconteze conturi și să păstreze ceva pentru el. Acest lucru este imposibil în cazul multor așa-numiți împrumuturi în franci elvețieni, unde valoarea împrumutului depășește în prezent valoarea proprietății în sine (lucrarea este încă în curs de desfășurare a unui act relevant care reglementează problema francilor elvețieni).

Să ne amintim pe scurt care a fost „povestea” noastră din ultimii ani:

• de la 1 ianuarie 2014, clienții care solicitau un împrumut trebuiau să aibă o contribuție proprie de 5%,
• de la 1 ianuarie 2015, contribuția proprie la contractarea unui împrumut pentru locuință era deja de 10% din valoarea proprietății,
• Ianuarie 2016 este o altă creștere a contribuției proprii la 15%,
• din ianuarie 2017, împrumutatul trebuie să aibă - așa cum am spus - 20% din propria contribuție (de exemplu, cu un împrumut de 500.000 PLN, aceasta înseamnă necesitatea de a avea suma fondurilor proprii în valoare de 100.000 PLN).

Avertizare! Există șansa ca vom putea contracta un împrumut pentru 90% din valoarea proprietății și chiar 95% și, mai mult, nu înseamnă că trebuie să avem 5 sau 10% lipsă în mână. Dar trebuie să îndeplinim condiția de bază, care este stabilirea unei asigurări suplimentare pentru contribuția proprie lipsă, de exemplu sub formă de economii pe un cont bancar sau două ipoteci pentru bancă - pe proprietatea pe care o cumpărăm și alta, de exemplu aparținând unui membru al familiei, bineînțeles cu acordul său .

Ce înseamnă?

Recomandare - nu este un act normativ cu caracter obligatoriu, cum ar fi o lege sau un regulament, este un fel de recomandare pentru bănci, care stabilește principiile activităților bancare sigure. Aceste recomandări se adresează tuturor băncilor. Merită să știm că nu există o procedură legală definită pentru emiterea recomandărilor, iar procedura autorității de supraveghere în acest sens rezultă din practica adoptată. Autoritatea poloneză de supraveghere financiară a adoptat regula conform căreia emite recomandări prin adoptarea unei rezoluții privind adoptarea acesteia.

Contribuția proprie - exprimată ca procent, iar nivelul său este determinat de raportul LtV (împrumut-valoare), adică raportul dintre valoarea împrumutului și valoarea garanției. Autoritatea poloneză de supraveghere financiară a decis că introducerea sa este necesară pentru creșterea securității atât a debitorilor, cât și a creditorilor. Este demn de remarcat aici că contribuția proprie minimă pentru împrumuturile de locuințe este un standard internațional. În majoritatea țărilor europene, este deja necesar să aibă doar 20% din contribuția proprie.

Recomandarea S - a continuat

Cea mai importantă - așa cum am spus - schimbarea din Recomandarea S este creșterea cuantumului contribuției proprii. Dar asta nu este tot ceea ce recomandă KNF.

În ceea ce privește moneda împrumutului, PFSA recomandă băncilor să acorde împrumuturi ipotecare numai în moneda în care clientul își primește veniturile. Acest lucru se aplică și clienților cu venituri mari. Împrumuturile în valută vor fi disponibile numai celor care primesc o astfel de remunerație, de exemplu în euro. O astfel de prevedere este un fel de sigiliu oficial al sfârșitului împrumuturilor în valută și disponibilitatea acestora pentru debitorul mediu.

Mai mult, PFSA indică faptul că bonitatea debitorului ar trebui calculată pentru o perioadă de rambursare de maximum 30 de ani. Perioada reală stipulată în contract poate fi de maximum 35 de ani - este posibilă la cererea clientului, însă băncile sunt obligate să insiste asupra unei perioade mai scurte de rambursare (aceasta este dictată, printre altele, de o reducere a venitului la vârsta de pensionare).

Recomandarea S clarifică, de asemenea, obligațiile băncilor cu privire la etapa anterioară semnării acordului final. Ei bine, ar trebui să primim în avans toate informațiile relevante pentru evaluarea riscurilor și a costurilor legate de încheierea contractului, inclusiv în special informații despre:

• valoarea ratei împrumutului luând în considerare perioada împrumutului,
• rata de rambursare a principalului împrumutului luând în considerare perioada împrumutului,
• costul total al împrumutului (luând în considerare asigurarea încheiată în legătură cu acest împrumut),
• riscul variabil al ratei dobânzii.

Aceste informații ar trebui să ne fie prezentate în scris. În plus, atunci când ne acordă un contract de împrumut de semnat, banca ar trebui să ne ofere timpul necesar pentru a-i citi conținutul și termenii.

De asemenea, banca ar trebui să furnizeze în mod regulat clienților săi toate informațiile referitoare la termenii și condițiile, precum și la drepturile și obligațiile care decurg din acord. În special, clientul ar trebui să fie informat în scris cu privire la orice modificări care afectează direct condițiile contractului de împrumut, în special nivelul cheltuielilor pentru rambursarea împrumutului (acestea vor fi, de exemplu, modificări ale ratelor dobânzii - dacă acestea cresc, rata împrumutului este, de asemenea, din păcate mai mare).

Recomandarea S se aplică și contractelor de asigurare. Dacă un contract de asigurare este una dintre garanțiile pentru împrumut, iar asigurarea a fost oferită clientului de către bancă, banca ar trebui să indice în mod clar rolul său, adică deținătorul poliței de asigurare sau intermediarul. De asemenea, clientul ar trebui să primească toate informațiile relevante referitoare la contractul de asigurare: o indicație a părților la contract, drepturile și obligațiile acestora, drepturile debitorului în contextul acestui contract și domeniul de aplicare și condițiile contractului de asigurare, inclusiv, desigur, valoarea acestuia.

Bonitate de credit foarte importantă

Trebuie subliniat faptul că băncile evaluează scrupulos această capacitate, adică posibilitatea de a rambursa împrumutul cu dobânzi la datele specificate în contractul de împrumut. Acestea iau în considerare următoarele elemente:

• toate costurile de întreținere (acestea sunt, de exemplu, taxe lunare pentru utilități, locuințe, grădiniță, telefon etc.),
• obligații de credit în alte bănci,
• obligații non-creditare, în cazul în care clientul nu poate renunța la plata acestora (acestea pot primi, de exemplu, pensie alimentară)
• termenul acordat al împrumutului.

Notă: În cazul împrumutaților care obțin venituri neregulate sau instabile (de exemplu, din contracte de mandat sau contracte pentru o anumită sarcină), evaluarea solvabilității ia în considerare rambursarea regulată a datoriilor existente. Dacă este pozitiv, banca poate acorda astfel de clienți un împrumut.
La evaluarea bonității, băncile țin cont și de:

• vârstă,
• starea civilă,
• numărul de persoane care rămân în gospodărie;
• educație, experiență profesională, profesie, precum și:
• analiza istoricului cooperării clientului cu banca (istoricul operațiunilor contului, rambursarea la timp a altor împrumuturi, utilizarea cardurilor de credit),
• analiza istoricului creditului clientului pe baza informațiilor disponibile atât în bazele de date ale băncii, cât și în alte entități, cum ar fi Biroul de informații despre credit sau Registrul debitorilor insolvenți.

În general, testul de solvabilitate al unei bănci este o verificare amănunțită a venitului nostru mediu lunar în raport cu cheltuielile. Diferența este suma care poate fi alocată ratei. Această sumă este apoi înmulțită cu, de exemplu, 25 de ani, rezultând suma maximă a împrumutului. Bineînțeles, noi înșine ar trebui să ne evaluăm capacitățile financiare și să răspundem la întrebarea dacă vom putea efectiv să achităm datoria.

Potrivit unui expert

Jerzy Ptaszyński, director al Departamentului de cercetare și analiză a pieței imobiliare AMRON:

- La începutul noului an, a intrat în vigoare un alt prag (20%) pentru contribuția proprie necesară pentru persoanele care doresc să încheie o ipotecă. Nivelul mai ridicat al contribuției proprii necesare, în conformitate cu recomandările Recomandării S, nu este în niciun caz o surpriză pentru bănci și este greu de așteptat că acest factor singur va schimba forma actuală a pieței creditelor pentru locuințe. În practică, multe bănci folosesc acest criteriu de mult timp, iar unele dintre ele au încetat să mai acorde împrumuturi pentru locuințe pentru care acest nivel este mai mic de 20%. Conform ultimelor date din raportul AMRON-SARFiN, mai mult de jumătate din noile împrumuturi de locuințe acordate în ultimul trimestru erau împrumuturi cu contribuție proprie de peste 20%.Aceasta arată amploarea actuală a fenomenului. Cu toate acestea, având în vedere decizia de a pune capăt programului Flat for the Young și epuizarea fondurilor alocate pentru cofinanțare pentru anii următori și lipsa unei alternative viabile în acest moment, va fi, fără îndoială, mai dificil pentru unii clienți să își colecteze propria contribuție.

Recomandarea S nu impune băncii o obligație absolută de a solicita fonduri proprii ale debitorilor la nivelul celor 20% menționate mai sus. Aceasta este o recomandare. Odată cu prevederile actuale, valoarea raportului LtV (împrumut-valoare) nu trebuie să depășească 90%, cu condiția ca partea lipsă din contribuția proprie necesară să fie asigurată în mod corespunzător, de exemplu prin blocarea fondurilor din contul împrumutatului, angajarea de obligațiuni de trezorerie sau asigurare. Pe de altă parte, este de așteptat ca după creșterea pragului în cauză, dacă împrumutatul nu poate contribui la nivelul cerut, va trebui să furnizeze garanții corespunzătoare mai mari. În orice alt caz,cumpărarea unui apartament cu împrumut va necesita economii sistematice și luarea deciziilor de cumpărare a unei proprietăți mai mult în avans decât înainte.

Temei juridic:
Recomandarea S din 18 iunie 2013 privind bunele practici în gestionarea expunerilor la credite garantate ipotecar (Jurnalul de legi al Autorității poloneze de supraveghere financiară din 13 august 2013).