Casa de la dezvoltator. Cont escrow
Se întâmplă din ce în ce mai des ca la târgurile imobiliare și în presa tipărită, unii dezvoltatori care oferă vânzare case gata făcute să promoveze simultan un cont escrow ca garanție pentru o potențială tranzacție. Această protecție se aplică caselor decomandate, caselor terasate și caselor semidecomandate. Este într-adevăr o formă benefică de protecție pentru cumpărător sau doar un truc publicitar gol conceput pentru a atrage mase de clienți?
Ce este un cont escrow?
Instituirea unui cont escrow este reglementată de Legea privind protecția drepturilor cumpărătorului unui apartament sau a unei case unifamiliale. Prevederile acestui act impun dezvoltatorilor care încheie acorduri de dezvoltare cu cumpărătorii obligația de a avea un astfel de cont. Este un cont bancar special, a cărui sarcină este de a proteja plățile efectuate de cumpărător către viitorul imobil. Cu alte cuvinte, această soluție este să ne scutească de pierderea banilor sau să ne ajute să îi recuperăm dacă dezvoltatorul are probleme financiare sau nu a finalizat construcția din alte motive.
Un cont escrow poate fi închis sau deschis. În prima - plata fondurilor depuse de cumpărător are loc o singură dată, după ce i s-a transferat dreptul de proprietate asupra unei anumite proprietăți. Aceasta înseamnă că banca plătește dezvoltatorului fondurile plătite de cumpărător în contul închis de garanție a locuințelor după ce a primit o copie a actului notarial. Pe de altă parte, dintr-un cont deschis de escrow pentru locuințe, banii colectați sunt plătiți în conformitate cu programul proiectului de dezvoltare specificat în contract, în rate, împreună cu progresul lucrărilor. Dezvoltatorul va avea acces la aceste fonduri numai atunci când banca confirmă că o anumită etapă de implementare este finalizată. Dar înainte de astao persoană desemnată de acesta, care are calificări de construcție adecvate, o verifică în jurnalul de construcții pe baza unei înregistrări a managerului de construcții. Când constată nereguli, va reține plata următoarei tranșe către dezvoltator.
Prin urmare, din punctul de vedere al protejării intereselor noastre, un cont escrow vă permite să controlați dezvoltatorul și, mai presus de toate, să ne asigurați banii.
Fotografie Milles Studio / Shutterstock.com
Cumpărăm o casă de la un dezvoltator. Altă securitate
Dezvoltatorul poate furniza, de asemenea, o garanție bancară sau o garanție de asigurare în baza căreia banca sau compania de asigurări ne va plăti, la cererea noastră, suma pe care am plătit-o dezvoltatorului într-un cont de escrow deschis. Acest lucru va avea loc în caz de: falimentul dezvoltatorului sau retragerea din contract de către noi într-o situație în care dezvoltatorul nu aderă la actul notarial.
Avertizare! Garanția bancară și garanția asigurării nu acoperă dobânzile la fondurile depuse.
Nu există diferențe fundamentale între o garanție bancară și o garanție de asigurare, într-un caz banii sunt garantați de bancă, în celălalt - de compania de asigurări. Ambele instrumente reprezintă o garanție suplimentară în cazul în care fondurile din contul fiduciar deschis nu sunt în măsură să acopere creanțele noastre. Acesta poate fi cazul, deoarece dezvoltatorul are dreptul să retragă fonduri dintr-un astfel de cont escrow succesiv după finalizarea etapelor ulterioare ale proiectului.
Astfel, spre deosebire de un cont de escrow de locuințe deschis, fără garanție suplimentară, cumpărătorul are șanse mai mari de a recupera banii în eventualitatea problemelor dezvoltatorului cu finalizarea investiției.
Fotografie Voyagerix / Shutterstock.com
Obligațiile dezvoltatorului înainte de încheierea unui contract
Dezvoltatorul cu care intenționăm să semnăm un contract de cumpărare și vânzare imobiliară trebuie să pregătească un prospect informativ. Oferă informații detaliate despre investiția planificată, inclusiv apartamentul specific sau casa unifamilială oferită spre vânzare. Prospectul informativ împreună cu atașamentele vor fi livrate gratuit de către dezvoltator, pe un suport durabil. În plus, dezvoltatorul ar trebui să ne ofere posibilitatea de a ne familiariza cu:
- starea actuală a registrului funciar și ipotecar păstrat pentru imobil;
- o copie a unui extras curent din Registrul Curții Naționale, dacă entitatea este supusă înscrierii în Registrul Curții Naționale sau un certificat curent de înscriere în Registrul central și informații privind activitatea economică;
- o copie a autorizației de construire;
- situațiile financiare ale dezvoltatorului pentru ultimii doi ani;
- proiect de arhitectură și construcții.
Fotografie Alexander Raths / Shutterstock.com
Câteva cuvinte despre contractul de dezvoltare
Este un contract care se încheie sub forma unui act notarial. Pe baza sa, dezvoltatorul se angajează să stabilească sau să transfere titlului de proprietate asupra proprietății către cumpărător la finalizarea construcției, iar cumpărătorul se angajează să îi plătească suma convenită pentru aceasta. Contractul include, printre altele:
- specificarea părților, locul și data semnării contractului;
- prețul de cumpărare a imobilelor;
- informații despre locația și caracteristicile esențiale ale unei case unifamiliale, care face obiectul contractului de dezvoltare;
- determinarea zonei și a amenajării încăperilor, precum și sfera și standardul lucrărilor de finisare, pe care dezvoltatorul se angajează să le efectueze;
- data transferului dreptului de proprietate către cumpărător;
- definirea termenilor de retragere din contractul dezvoltatorului, precum și a condițiilor de restituire a fondurilor plătite de cumpărător în cazul exercitării acestui drept
Aici puteți citi informații despre contul menționat anterior, garanția bancară și garanția asigurării.
Avertizare! Acordul dezvoltatorului este baza pentru introducerea cererilor cumpărătorului pentru construcția clădirii și transferul dreptului de proprietate asupra registrului funciar și ipotecar.
Remunerația notarului pentru toate activitățile desfășurate în legătură cu încheierea unui acord de dezvoltator și cheltuielile de judecată în procedurile de înregistrare a terenurilor și a ipotecii vor fi suportate în mod egal de către dezvoltator și cumpărător.
Transferul proprietății este precedat de predarea casei în prezența cumpărătorului. De la chitanță se întocmește un protocol către care poate raporta orice defecte din casă. Dezvoltatorul are la dispoziție 14 zile de la data semnării protocolului pentru a livra cumpărătorului o declarație de recunoaștere a defectelor sau respingerea acestora, motivând. Dacă confirmă defectele, trebuie să le elimine în termen de 30 de zile de la data semnării raportului.
Când părțile se pot retrage din contractul dezvoltatorului?
Cumpărătorul are dreptul să se retragă din contractul dezvoltatorului dacă:
- nu conține elementele menționate mai sus;
- informațiile conținute în acordul de dezvoltare nu sunt în concordanță cu informațiile conținute în prospect;
- dezvoltatorul nu a reușit să livreze prospectul cu atașamente;
- informațiile conținute în prospect sau în anexele pe baza cărora a fost încheiat acordul de dezvoltare este incompatibilă cu statutul de fapt și juridic de la data semnării acordului de dezvoltator;
- prospectul de informații pe baza căruia a fost încheiat acordul de dezvoltare nu conține informațiile specificate în șablonul prospectului de informații care constituie un atașament la act;
- dreptul de proprietate nu a fost transferat cumpărătorului în perioada specificată în contractul de dezvoltare.
În cazurile menționate la punctul 1-5, cumpărătorul are dreptul să se retragă din contract în termen de 30 de zile de la data încheierii acestuia. Întrucât la punctul 6, înainte de a-și exercita dreptul de retragere din contractul de dezvoltator, cumpărătorul va stabili dezvoltatorului o perioadă de 120 de zile pentru transferul drepturilor de proprietate, iar în cazul expirării ineficiente a perioadei specificate, cumpărătorul va avea dreptul să se retragă din acest contract.
După retragerea din contract, cumpărătorul nu suportă niciun cost în acest sens. În plus, banca îi plătește fondurile datorate, rămânând în contul fiduciar al locuințelor.
Dezvoltatorul are, de asemenea, dreptul de a se retrage din contractul dezvoltatorului în cazul în care cumpărătorul nu îndeplinește plata în numerar în termenul sau în suma specificată în contractul de dezvoltare, în ciuda unei cereri scrise din partea cumpărătorului de a achita sumele restante în termen de 30 de zile de la data livrării cererii, cu excepția cazului în care cumpărătorul nu îndeplinește această condiție. este cauzată de forță majoră (boli grave, rămânerea în zonele afectate de conflict armat).
Dezvoltatorul are dreptul să se retragă din contractul de dezvoltare și în cazul în care cumpărătorul nu primește apartamentul sau casa unifamilială sau semnează un act notarial care transferă dreptul de proprietate cumpărătorului, în ciuda dublei notificări a cererii în scris cu un interval de cel puțin 60 de zile, cu excepția cazului în care cumpărătorul nu apare cauzate de motivele menționate mai sus.
Temei juridic: Legea din 16 septembrie 2011 privind protecția cumpărătorului unui apartament sau a unei case unifamiliale (Jurnalul de legi nr. 232, articolul 1377 din 2011).
