Cum să cumperi în siguranță un apartament

Acum un an, am trecut eu prin asta. Am fost convins că, după propria mea experiență cu contractele, departamentul de evidență funciară și ipotecară, notar public, și tratând alte documente și promisiuni, știam deja totul. De aceea am participat la conferința lui Olgierd Świostek, avocat și proprietar al unei firme de avocatură, care a avut loc în timpul ultimului târg de locuințe din Torwar, fără convingere. În timp ce ascultam explicația lucidă a următoarelor complexități și capcane legale ale încheierii unei înțelegeri, mi-am dat seama că sunt foarte norocos. Aș putea pierde cu ușurință o sumă mare de bani din cauza lipsei de cunoștințe și prudență.
Contractul preliminar mai sigur cu un notar
Primul pas pentru cumpărarea unui apartament este semnarea unui contract preliminar. Cel mai adesea este un contract scris de drept civil obișnuit. Merită, totuși, din mai multe motive, să o încheiem sub forma unui act notarial:
> În primul rând, garantează că va fi încheiat un contract de transfer de proprietate. Se întâmplă ca cumpărătorul să îndeplinească condițiile stabilite în contractul preliminar (de exemplu, efectuează o plată în avans) și totuși vânzătorul refuză să semneze documentul relevant. Conform legii, dacă ambele contracte sunt în aceeași formă (adică sub forma unui act notarial în acest caz), primul este baza instanței pentru a emite un ordin de transfer a proprietății apartamentului către cumpărător, adică pentru a încheia un contract promis.
> Acordul preliminar încheiat la biroul notarial este, de asemenea, o bază fierbinte pentru negocieri în cazul unor probleme (de exemplu, întârziere în predarea apartamentului, defecte în incintă etc.). Desigur, un contract „obișnuit” dă naștere și unei cereri de despăgubire, dar șansele de a câștiga o instanță sunt reduse, iar procesul în sine este costisitor (onorarii judiciare, avocat, uneori opinii ale experților) și lung.
> Actul este întocmit de un notar. Înainte de a face acest lucru, el examinează documente, incl. fragmente din registrul funciar și ipotecar sau dreptul vânzătorului de a dispune de apartament. Aceasta este o protecție suplimentară pentru cumpărător împotriva fraudei.
> Trebuie să știți că dezvoltatorul nu ne va oferi să semnăm acest document la un notar. Standardul de pe piață este un contract scris. Cumpărătorul trebuie să-l propună el însuși.
> Contractul la biroul notarial implică o cheltuială suplimentară - plata onorariului notarului. Astăzi, însă, piața serviciilor notariale este suficient de mare pentru a permite negocierea. O soluție din ce în ce mai obișnuită este împărțirea taxei în jumătate - unele sunt plătite la semnarea contractului preliminar, altele - pentru contractul real.
Un contract fără o înscriere în carte nu este suficient
> Un astfel de document vă permite să vă revendicați drepturile, dar numai împotriva persoanei sau dezvoltatorului cu care am semnat un contract. Dacă între timp vinde apartamentul unei alte companii sau persoane, nu avem drepturi. Dacă nu ne asigurăm că informațiile despre încheierea unui contract preliminar sunt introduse în registrul funciar și ipotecar. Acest lucru se face cel mai adesea de către un notar (aici taxa este de 150 pentru cerere și 200 pentru notar). Datorită acestui fapt, putem revendica drepturile asupra localului de la oricine le-a cumpărat, după data publicării cererii în registrul funciar și ipotecar.
Verificăm permisiunile vânzătorului
> Înainte de a semna orice contract, verificăm permisiunile proprietarului. Informații cu privire la aceasta pot fi găsite în registrul funciar și ipotecar.
> Trebuie să știți numărul cărții pentru a obține o copie. Este suficientă o ștergere obișnuită, care costă 30 (complet - 60).
> În cazul unui contract de dezvoltare, este important să îl semnați cu proprietarul real al parcelei pe care se construiește blocul. Se întâmplă ca un investitor, din motive financiare, să ridice o clădire pe terenul altcuiva și să o răscumpere după semnarea contractelor cu viitorii proprietari de apartamente.
> Semnăm doar un contract cu proprietarul sau uzufructuarul perpetuu al terenului.
> De asemenea, ar trebui să aveți grijă când găsiți informații despre o ipotecă în registrul funciar și ipotecar. În cazul unui apartament pe piața secundară, trebuie să aflați suma exactă a acestei taxe de la banca care a împrumutat localul. S-ar putea ca, deși ipoteca să fie, de exemplu, pentru suma de 200.000, povara reală este mult mai mare, deoarece proprietarul nu a plătit ratele și s-au perceput dobânzi penalizatoare. La cumpărarea unui apartament îndatorat, specificăm în contract că ceea ce vom plăti va merge direct la bancă. În cazul pieței primare, trebuie să ne amintim că, dacă parcela este grevată cu un împrumut, întreaga sumă va fi repartizată automat la sediul nostru, dacă nu avem grijă să o separăm și o promisiune specială de la bancă.
Trebuie să citiți contractul
> Cumpărătorul uită adesea această regulă importantă. Ar trebui să obținem contractul cu câteva zile înainte de a-l semna la notar. Da, pentru a citi calm totul și, dacă aveți dubii, consultați un avocat.
> Începutul documentului care conține declarațiile părților este foarte important. Conține toate informațiile despre proprietatea pe care o cumpărăm. Nu merită să îl parcurgeți scurt și să verificați doar piesele cu costuri sau condiții de retragere.
Verificați cu cine semnați documente
> Merită să vă asigurați că persoana care semnează contractul are dreptul de a vinde apartamentul. Fiecare companie numește ea însăși persoanele care au un astfel de drept (adesea președintele sau membrii consiliului de administrație), iar informații despre acest lucru pot fi găsite în Registrul Curții Naționale a companiei. Orice alt angajat ar trebui să aibă o procură specială.