Dispoziții clare
Contractele unificate introduc, pentru prima dată, standarde pe piața poloneză de dezvoltare care asigură securitatea ambelor părți la tranzacție și le echilibrează interesele. Este extrem de important, deoarece până acum clientul unei companii de dezvoltare - în fața problemelor controversate - a fost de obicei într-o poziție pierdută.
Catalogul de reguli al acordului de dezvoltare, dezvoltat după numeroase discuții în comunitatea dezvoltatorilor, definește cu exactitate subiectul contractului și prețul acestuia, statutul juridic, termenii și regulile de soluționare a obligațiilor reciproce și - foarte important - răspunderea părților în cazul nerespectării prevederilor contractului.
Potrivit lui Jarosław Szanajca, președintele Asociației Poloneze a Dezvoltatorilor, contractul pentru cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, atât preliminare, cât și finale, este un document fundamental, deoarece pe baza sa dezvoltatorii își construiesc activitățile de afaceri, modelând în același timp imaginea întregii industrii.
Paralelismul drepturilor și obligațiilor
Merită să aruncăm o privire asupra unora dintre prevederile din catalogul de reguli ale acordului de dezvoltare. Unele dintre ele, deși evidente, nu au fost respectate în practică până în prezent sau chiar neglijate de dezvoltatori, ceea ce a dus la faptul că clienții erau adesea puși într-o poziție foarte dezavantajoasă față de compania care se angajase să își construiască apartamentele.
Un contract bine structurat trebuie să conțină declarația titularului de proprietate juridică a proprietății și o descriere a statutului său juridic. Este vorba mai ales despre indicarea intrărilor care sunt taxate împotriva acestei proprietăți. De asemenea, dezvoltatorul ar trebui să informeze clientul despre documentația tehnică, formală și legală pe baza căreia implementează investiția și, bineînțeles, să prezinte autorizația de construire.
O noutate absolută este angajamentul dezvoltatorului față de faptul că suprafața apartamentului finalizat specificată în contract nu va diferi de fapt cu mai mult de 2%. Dacă diferența depășește acest procent, cumpărătorul va putea să se retragă din contract. La rândul său, contractul în sine trebuie să includă obligația de a soluționa diferențele în zona spațiilor proiectate și construite. Aceasta este o prevedere de o importanță fundamentală, deoarece până acum, în ciuda disputelor frecvente pe acest fond cu contractorii, dezvoltatorii au pretins uneori clienților că nu s-a întâmplat nimic și diferențele nu sunt semnificative. De asemenea, nu au suportat nici o consecință practică a acestei situații. Clienții mai puțin curioși nici măcar nu știau despre posibile abateri de la spațiul stipulat în contract.
O altă prevedere importantă a catalogului este necesitatea de a specifica circumstanțele (de exemplu, depășirea termenelor limită sau neîndeplinirea altor obligații) în care fiecare parte se poate retrage din contract din culpa celeilalte părți. În același timp, partea responsabilă pentru retragerea din contract va plăti o penalitate contractuală. Penalitățile pentru ambele părți vor fi stabilite în aceeași sumă. Această prevedere poate fi utilizată, de exemplu, atunci când prețul propus al unui apartament este diferit de prețul final. Dacă creșterea prețului are loc din cauza decontării incorecte a zonei apartamentului finalizat,o creștere a TVA pe durata contractului și indexarea prețurilor printr-o creștere a costurilor investiționale calculate pe baza indicatorilor disponibili în mod obișnuit (de exemplu, GUS sau Sekocenbud), cumpărătorul are dreptul să se retragă din contract, cu condiția ca creșterea totală a prețului să depășească 10% din prețul total.
Sancțiuni contractuale egale
O prevedere foarte importantă din contract, îndreptată împotriva cazurilor de speculații cu apartamente, chiar și în etapa de construire a acestora, este dreptul cumpărătorului de a atribui drepturi în temeiul contractului unei terțe părți, cu condiția ca persoana căreia i s-a făcut cesiunea să preia toate obligațiile cumpărătorul. Desigur, astfel de intenții ar trebui notificate în prealabil dezvoltatorului.
În același timp, dezvoltatorul va avea dreptul să refuze recunoașterea cesiunii, cu condiția să nu perceapă cumpărătorului penalități contractuale pentru rezilierea contractului și să returneze toate avansurile plătite în perioada specificată în contract.
Simetria contractului pentru ambele părți este garantată, printre altele valoarea dobânzii de întârziere în executarea contractului, egală cu dobânda plătită de client pentru întârzierea efectuării plății. Cu toate acestea, suma maximă a penalității contractuale nu poate fi mai mare de 10% pentru ambele părți care semnează contractul.
Catalogul regulilor acordului de dezvoltare reglementează fără echivoc problema încheierii unui contract preliminar. Până acum a stârnit diverse controverse. Contractul preliminar poate fi încheiat la cererea cumpărătorului sub forma unui contract de drept civil sau notarial. Prin urmare, dezvoltatorul nu poate refuza ultima formă de contract, așa cum s-a întâmplat uneori, deși trebuie admis că, cel puțin în cazul marilor companii de dezvoltare care funcționează bine pe piață, nu au existat multe astfel de cazuri.
Dezvoltatorul se ocupă de proprietate
Și, în sfârșit, ultima problemă destul de importantă cu privire la implementarea contractului de dezvoltare. Dezvoltatorul trebuie să se angajeze să gestioneze condominiul și să ofere servicii administrative după finalizarea investiției. Desigur, comunitatea își păstrează drepturile în temeiul Legii cu privire la proprietatea spațiilor, ceea ce, în cazuri justificate, poate determina ca dezvoltatorul să fie eliberat de această obligație. Această dispoziție este menită să prevină o situație în care dezvoltatorul își pierde contactul cu investiția, fără a avea consecințe ale unor nereguli care ar putea apărea mult mai târziu.
Consiliul de administrație al Asociației poloneze a dezvoltatorilor consideră că adoptarea de noi reguli pentru contractele de dezvoltare este un mare succes. Potrivit lui Jacek Bielecki de la PZFD, inițial nu au fost bine primiți de dezvoltatori, dar în cele din urmă au reușit să-i convingă. Era timpul ca situația perfectă actuală pentru dezvoltatorii de pe piața imobiliară să nu-i provoace să fie aroganți și să ignore interesele beneficiarilor investițiilor lor. Uniunea se află într-o poziție dificilă - fie dezvoltatorii vor aplica noile reguli, fie vor trebui să se despartă de organizație. Și acest lucru nu este foarte profitabil în noile circumstanțe de creștere a ofertei și de inhibare a cererii.
Ewa Zychowicz
