Avantajele contractului preliminar

Înainte de a cumpăra în sfârșit o casă sau un apartament, folosim foarte des instituția unui contract preliminar. Obligă ambele părți să încheie un acord final; de obicei, specifică și data încheierii sale, precum și prețul și programul de plată. Dacă, din diferite motive (schimbarea deciziei vânzătorului, lipsa solvabilității cumpărătorului), contractul final nu reușește să fie încheiat, va fi mai ușor pentru partea vătămată să își afirme drepturile.
Conținutul contractului preliminar
Scopul acordului preliminar de cumpărare și vânzare este încheierea unui acord final. Prin urmare, ar trebui să includă dispoziții atât de importante precum subiectul (adică definiția a ceea ce se vinde) și prețul (ar trebui să fie exprimat în zloți poloneze - rezultă din principiul monedei în vigoare în legislația poloneză). În cazul în care obiectul contractului preliminar este imobiliar, indicarea acestuia se poate face prin furnizarea numărului registrului funciar și ipotecar și a instanței care ține o astfel de carte. Datele conținute în registrul funciar și ipotecar specifică locația proprietății în detaliu suficient, deși contractul poate furniza și o adresă auxiliară.
Termenul final al contractului
Contractul preliminar ar trebui să specifice data contractului final. Cu toate acestea, prevederea „cât mai curând posibil” nu este suficientă. Cel mai bine este să indicați o dată specifică de încheiere a acordului promis sau o perioadă de timp care se încheie cu o dată specifică, de exemplu „până la 31 martie 2010”. Dacă data încheierii contractului final nu este specificată, Codul civil prevede următoarele situații:

partea îndreptățită să solicite încheierea contractului promis (adică partea care îndeplinește toate condițiile și dorește să se prezinte la notar) stabilește o dată adecvată;

ambele părți au dreptul să ceară încheierea acordului final și fiecare dintre ele a stabilit o dată diferită - într-o astfel de situație, părțile sunt obligate de termenul stabilit de partea care a făcut anterior declarația relevantă

nu a fost stabilit un termen pentru încheierea contractului final în termen de un an de la încheierea contractului preliminar - atunci niciuna dintre părți nu poate cere încheierea acestuia.
Contractul preliminar poate conține și alte prevederi, cum ar fi:

declarația vânzătorului de bunuri că este singurul proprietar al acestuia,

o declarație conform căreia proprietatea în cauză nu conține sarcini (în special, este important să nu fi fost stabilită nicio ipotecă asupra proprietății vândute). Atunci când proprietatea este ipotecată, vânzătorul se poate angaja în contractul preliminar să ramburseze ipoteca și să o scoată din registrul funciar și ipotecar într-o perioadă specificată.
Pentru a asigura creanțele în temeiul acordului preliminar, cumpărătorul proprietății poate plăti în avans o sumă specifică (contractul trebuie să confirme plata în avans către cealaltă parte). În cazul neîndeplinirii contractului de către una dintre părți, cealaltă parte se poate retrage din contract fără a stabili un termen suplimentar și poate păstra plata în avans primită. Dacă ea însăși a dat această avans, ea poate cere o sumă de două ori mai mare. În cazul executării contractului, plata în avans este creditată la prețul datorat. Dacă, pe de altă parte, contractul este reziliat cu consimțământul reciproc al părților, plata în avans ar trebui returnată (se elimină obligația de a plăti suma de două ori mai mare). Același lucru se aplică situațiilor în care neexecutarea contractului a fost cauzată de circumstanțe,pentru care niciuna dintre părți nu este responsabilă (de exemplu, un vânt de uragan care a distrus proprietatea) sau pentru care ambele părți sunt responsabile (niciuna dintre părți nu a vizitat intenționat un notar public).
În plus față de sau în loc de avans, părțile pot prevedea o penalitate contractuală suplimentară în contractul preliminar ca despăgubire pentru prejudiciul cauzat de neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a unei obligații nepecuniare.
Forma contractului preliminar
Părțile pot încheia un contract preliminar sub orice formă. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în funcție de faptul dacă contractul preliminar este încheiat în aceeași formă ca și contractul promis sau într-o formă diferită, legea prevede efecte juridice diferite. De exemplu, pentru a încheia un contract final pentru vânzarea de bunuri imobile, va fi furnizat un act notarial, altfel nul și neavenit (acest lucru înseamnă că contractul încheiat în formă scrisă obișnuită va fi invalid).
O astfel de rigoare nu se mai aplică contractului preliminar de vânzare a imobilelor, deci poate fi încheiat atât într-o formă scrisă regulată, cât și sub forma unui act notarial. Cu toate acestea, merită recomandată forma unui act notarial - pe această bază, în cazul în care vânzătorul nu respectă prevederile contractului preliminar, este posibil să se ceară transferul dreptului de proprietate asupra imobilului către cumpărător în instanță fără consimțământul acestuia. Acest lucru este posibil datorită art. 64 din Codul civil, care spune că o hotărâre judecătorească „care stabilește obligația unei persoane date de a face o declarație de voință desemnată înlocuiește această declarație”. Cu alte cuvinte, instanța afirmă, în locul vânzătorului, că apartamentul este deținut de cumpărătorul care a îndeplinit toate condițiile contractului.Astfel, cumpărătorul are titlul legal al incintei și este obligat să plătească restul prețului datorat, în timp ce fostul proprietar trebuie să predea apartamentul.
Pentru exercitarea dreptului de a cere încheierea contractului final, trebuie să se introducă o acțiune în fața unei instanțe civile. Cererea depusă ar trebui să includă următoarele date:

desemnarea instanței către care este îndreptată cererea,

datele personale și de adresă ale reclamantului și ale pârâtului,

specificarea a ceea ce privește procesul (cererea de încheiere a unui contract final),

justificarea cererii,

semnătura reclamantului,