Evaluare oficială, evaluator - cât valorează un teren sau o casă

Care este valoarea reală a acestei proprietăți? Această întrebare este adresată de proprietar atunci când decide să vândă. Cel care vrea să-l cumpere se întreabă și el. Și, ghidați de diferite considerații, semnale și evaluări, ambii încearcă să răspundă la această întrebare cât mai exact posibil. Evaluarea oficială Valoarea proprietății imobiliare este, de asemenea, supusă evaluării obligatorii , în primul rând pentru a proteja interesele trezoreriei statului și ale unităților guvernamentale locale, atunci când este necesar: - actualizarea taxelor pentru uzufruct perpetuu; - determinarea valorii garanției împrumutului ;






- calcularea compensației pentru expropriere,
- calcularea taxei adiacenckiej,
- calcularea taxei pentru excluderea terenurilor agricole sau forestiere din producție.
În toate aceste situații, ar trebui să se utilizeze evaluarea imobiliară , al cărei scop și condiții sunt determinate de dispozițiile Legii privind administrarea imobiliară. Evaluarea
imobiliară este efectuată de evaluatori imobiliari care stabilesc:

valoarea de piață a proprietății ; este definit pentru imobilele care sunt sau pot fi cumpărate și vândute. Această valoare este prețul imobiliar estimat care poate fi obținut pe piață și se determină ținând cont de prețurile tranzacțiilor (obținute pe piața secundară);

valoarea de reconstrucție a bunurilor imobiliare - este determinată pentru bunurile imobile care nu sunt sau nu pot fi (din cauza utilizării sau scopului) obiectul tranzacționării pe piață - aceasta se aplică în principal bunurilor imobile de natură specială, cum ar fi cimitirele sau bisericile. Această valoare este egală cu costurile înlocuirii sale, ținând cont de gradul de uzură;

valoarea cadastrală a imobilului - această valoare va fi determinată după introducerea impozitului cadastral (în viitor, nespecificat de legiuitor), a cărui valoare va depinde de valoarea imobilului. Evaluatorul imobiliar în acțiune Evaluatorul imobiliar selectează metoda și tehnica adecvată de evaluare a proprietății. Trebuie să ia în considerare factori precum: - scopul evaluării, - tipul imobilului, amplasarea și funcția acestuia, - scopul imobilului din planul de dezvoltare spațială locală, - gradul de echipare cu infrastructură tehnică, - starea dezvoltării imobiliare;








- date disponibile despre prețurile imobilelor similare.
Procesul de evaluare trebuie să se bazeze pe date specifice care să permită determinarea veridică a elementelor de care depinde valoarea finală a proprietății. Prin urmare, la estimarea proprietății imobiliare, evaluatorul folosește toate datele necesare și disponibile despre proprietatea imobiliară, incluse, printre altele, în:
- registre
funciare și ipotecare, - evidențe funciare și imobiliare,
- planuri locale sau, dacă planurile sunt încă în stadiul de dezvoltare, studii ale condițiilor și direcțiilor de dezvoltare spațială a comunei,
- înregistrări ale rețelelor de utilități;
- liste ținute de birourile fiscale;
- contracte, hotărâri, decizii și alte documente care constituie baza pentru înscrierea în registrul funciar și ipotecar.
Avizul cu privire la valoarea imobilului este întocmit de un evaluator imobiliar sub forma unui raport de evaluare, ale cărui extrase urmează să fie prezentate autorităților care gestionează cadastrul imobiliar (adică starostul local care ține un registru de terenuri și clădiri).
Atunci când pregătește raportul de evaluare, evaluatorul poate alege dintre mai multe abordări de evaluare diferite, inclusiv:

comparativ , constând în determinarea valorii imobilului, presupunând că valoarea acestuia corespunde prețurilor obținute pentru imobiliare similare tranzacționate pe piață - luând în considerare modificările nivelului prețurilor imobiliare datorate trecerii timpului (merită să subliniem aici că sursa informațiilor despre prețurile de pe piață să fie și prețurile obținute prin licitație, cu condiția ca acestea să nu difere cu mai mult de 20% față de prețurile medii obținute pentru proprietăți similare);

venit , constând în determinarea valorii proprietății, presupunând că cumpărătorul va plăti pentru aceasta un preț în funcție de venitul așteptat pe care îl va primi din proprietatea evaluată - se presupune, așadar, că proprietatea va aduce venit proprietarului dacă este închiriat de asemenea, profiturile obținute din publicitate situată pe un teren situat în mod favorabil);

costuri , constând în determinarea valorii proprietății, presupunând că aceasta corespunde costului înlocuirii sale, mai puțin valoarea consumului său (cu această tehnică de evaluare, costul achiziției terenurilor este specificat separat);