Managerul de șantier reprezintă contractantul. Ea se asigură că casa este construită fără probleme. La rândul său, managerul poate fi supravegheat de un inspector de supraveghere numit de noi care se ocupă de interesele noastre. Cu toate acestea, nu avem nicio obligație să îl angajăm.
Avertizare! În niciun caz nu pot fi combinate funcțiile de manager de construcții și inspector de supraveghere a investițiilor. Acest lucru ar duce la o situație „bolnavă” în care inspectorul se va îngriji.
- Pentru a deveni manager de construcții, trebuie să aveți practica adecvată - explică Stefan Świerk, expert al Asociației poloneze a constructorilor de case.
Cu învățământul tehnic superior, aceștia sunt doi ani pe șantier, iar secundar - cinci. De asemenea, trebuie să susțineți un examen dificil organizat de Biroul Central de Supraveghere a Construcțiilor.
Cum să găsești un manager bun?
Dacă construiești cu un dezvoltator, ai jumătate din probleme. Prezența managerului este de obicei garantată de contractul de cumpărare de locuințe pe care l-ați semnat. În acest caz, regula este adesea confirmată: ce dezvoltator, un astfel de manager. Un bun manager de construcții va asigura rapid reputația dezvoltatorului.
O mare companie de dezvoltare căreia îi pasă de părere și de client, îi poate prezenta întotdeauna o alegere de doi sau trei manageri cu referințe.
Dacă vă construiți (așa-numitul sistem economic), managerul vă va fi recomandat de către firma contractantă, adică echipa pe care ați angajat-o pentru a efectua lucrările.
Avertizare! Puteți oricând să demisionați de la managerul de construcții propus și să îl angajați pe al dumneavoastră. De asemenea, puteți avea mai mulți manageri - diferiți pentru fiecare etapă a lucrării: unul va supraveghea așezarea fundațiilor, iar următorul va supraveghea ridicarea zidurilor.
- Trebuie să studiați cu atenție contractul cu contractantul înainte de a-l semna - spune Stefan Świerk. - Toate atribuțiile administratorului trebuie definite cu precizie în acesta, de la marcarea locului pe parcela unde urmează să fie ridicată casa, prin prezența la acceptarea acesteia, până la posibila răspundere ulterioară pentru defectele din clădire.
Desigur, aceste obligații rezultă direct din legea construcțiilor, dar deseori nu sunt respectate. Semnarea unui contract în care este listat cu precizie ce trebuie să facă directorul de construcții ne oferă o garanție suplimentară.
Este bine să vă asigurați că contractul vă permite să schimbați managerul în timpul implementării.
Unde să găsești un manager? Cel mai bine este să întrebați prietenii care au construit singuri casa dacă pot recomanda pe cineva. Dacă nu, există reclame în presă și pe internet.
Ce trebuie să căutați atunci când angajați un manager? În primul rând, pe baza experienței sale profesionale - întreabă ce a construit până acum.
Verificați referințele - discutați cu foștii săi angajatori (adică investitori ca dvs.) dacă sunt mulțumiți de munca sa și de modul în care trăiesc. Este important cât de des a fost la șantier și când a făcut înregistrări în jurnal: în timpul lucrărilor (bine) sau după ce construcția a fost complet terminată (rău).
Tine minte! Dacă vă bazați pe o tehnologie mai puțin cunoscută ca RBS, asigurați-vă că aflați dacă managerul dvs. a făcut ceva similar înainte. Viitoarea ta casă nu este un loc unde poți experimenta!
- Atunci când un investitor are îndoieli cu privire la faptul că totul este în regulă pe șantierul său de construcție, el poate numi întotdeauna un evaluator expert (de exemplu, de la Asociația Poloneză a Inginerilor și Tehnicienilor în Construcții sau PSBD), care va verifica construcția și va indica abateri de la arta de proiectare și construcție - sfătuiește Świerk.
Avertizare! Dacă managerul nu se află niciodată pe șantier, în mod clar nu își îndeplinește îndatoririle și nu este capabil să facă față lucrărilor, pur și simplu schimbați-l. Cu cât o facem mai repede, cu atât mai bine, deoarece greșelile făcute în cursul implementării, în special în cazul lucrărilor de beton armat (de exemplu, lucrătorii nu reușesc să consolideze tavanul), sunt extrem de dificile și costisitoare de corectat.
Cum să concediezi un manager? Dacă angajăm un manager pe cont propriu, îl putem concedia oricând.
Cu toate acestea, atunci când construiești cu un dezvoltator, nu este deloc ușor. Este posibil să nu fie de acord cu solicitarea noastră. Totul depinde dacă contractul nostru prevede deloc o astfel de eventualitate.
Ce poate și ce trebuie managerul?
Sarcinile de bază ale administratorului șantierului sunt enumerate în Legea construcțiilor.
Directorul de construcții trebuie:
- să păstreze un jurnal de construcții (în care notează ceea ce se face pe șantier);
- Amplasați un panou informativ într-un loc vizibil (acesta trebuie să includă, printre altele, ceea ce se construiește în acest loc, numărul autorizației de construire, adresa și numărul de telefon al autorității locale de supraveghere a construcțiilor, numele, adresa și numărul de telefon al investitorului etc. );
- asigurați șantierul (de exemplu, închideți-l cu un gard de cel puțin 1,50 cm înălțime);
- Pe perioada lucrărilor, păstrați documentația de construcție (de exemplu, autorizație de construcție, proiectare, desene, descrieri, măsurători geologice). După finalizarea construcției, el o predă proprietarului sau managerului instalației;
- preluați șantierul de la investitor prin protocol (în scris) împreună cu clădirile și dispozitivele tehnice amplasate pe acesta, de ex. Betoniere, roabe, macarale;
- Păstrați documentația de construcție, adică pregătiți protocoale de rapoarte de acceptare parțiale (fiecare etapă de construcție finalizată, de ex. Fundații) și finală (acceptarea întregii case gata);
- Furnizați marcarea geodezică a obiectului;
- Dacă proiectantul sau inspectorul de supraveghere au înscris în jurnalul de construcții că au solicitat suspendarea lucrărilor deoarece nu au fost executate în conformitate cu proiectul, managerul trebuie să anunțe investitorul despre aceasta;
- Implementați recomandările introduse (de exemplu, de către supravegherea construcției, inspectorul de supraveghere) în jurnalul de construcții;
- Arătați investitorului pentru inspecție sau acceptare acele fragmente de lucrări finalizate care nu vor fi vizibile după construirea casei, deoarece vor fi acoperite sau vor dispărea (de exemplu, săpături pentru fundații, armături de fundație, izolație a acoperișului);
- Verificați toate instalațiile, dispozitivele tehnice și coșurile de fum înainte de a preda casa pentru acceptare (de exemplu, permeabilitatea conductelor și coșurilor de ventilație și etanșeitatea sistemului de apă);
- Introduceți informații în jurnalul de construcții că clădirea este gata;
- Participați la acceptarea clădirii de către investitor și asigurați-vă că orice defecte sunt eliminate;
- Când puneți obiectul în funcțiune, trebuie să faceți o declarație scrisă că a fost făcută în conformitate cu proiectarea, autorizația, condițiile de construcție, arta construcției și utilizarea materialelor admise la tranzacționare (adică cele cu aprobări tehnice sau certificate relevante și dacă acestea sunt noi construcție necunoscută în Polonia, trebuie aprobată de biroul de arhitectură care proiectează casa);
- Pregătiți documentația așa cum este construită pentru instalație, adică toate documentele care ar trebui să fie depuse la birou (aceleași care au eliberat autorizația de construcție, de obicei comună), de exemplu, un jurnal de construcții, inventarul de topografie construit.
Managerul site-ului are dreptul la:
- Suspendați lucrările de construcție, dacă se constată că lucrările ulterioare pot cauza un pericol (de exemplu, o clădire vecină alunecând în jos);
- Solicitați investitorului schimbări în soluțiile de proiectare, dacă acestea sunt justificate de necesitatea de a crește siguranța lucrărilor de construcție sau de a îmbunătăți procesul de construcție. Managerul poate face astfel de modificări dacă proiectantul și investitorul sunt de acord cu acestea;
- Luați o poziție în jurnalul de construcții cu privire la recomandările introduse, de exemplu de către un topograf sau un inspector de supraveghere.
Avertizare! Putem extinde aceste obligații prin acordul suplimentar (neapărat în scris!) Cu managerul că va fi responsabil și pentru alte lucruri, de exemplu pregătirea programului de construcție.
Ce ai de facut?
Datoria dvs. principală ca investitor este să predați managerul șantierului (adică locul unde se execută lucrările și așa-numitele facilități de rezervă, adică tarabe, depozite etc.) și să colectați casa finită și să plătiți remunerația convenită.
Din momentul în care managerul acceptă construcția de la dvs. prin protocol până la predarea facilității, el este răspunzător în termeni generali pentru orice daune cauzate în această zonă.
Responsabilitatea pe principii generale constă în dovedirea vinovăției managerului, adică faptul că acesta nu și-a îndeplinit îndatoririle. De exemplu, dacă copilul unui vecin cade într-un șanț pe șantierul dvs. (nu exista gard), trebuie să demonstrați managerului că nu a securizat corect șantierul.
Unde ne putem plânge de un manager de construcții care nu este de încredere?
Responsabilitatea juridică a managerului rezultă din legislația civilă, penală și din domeniul construcțiilor (în special - dispoziții privind răspunderea profesională).
Responsabilitatea profesională este suportată de toate persoanele care îndeplinesc funcții independente pe șantier, adică în afară de manager, de asemenea de inspectorul de supraveghere și proiectant.
Acești oameni pot fi pedepsiți dacă:
- au provocat o amenințare la adresa vieții sau sănătății umane (de exemplu, au construit o casă atât de rău încât s-a prăbușit),
- au cauzat o amenințare la adresa proprietății,
- au amenințat mediul (de exemplu, au folosit materiale neaprobate care au poluat mediul),
- au provocat pagube materiale semnificative,
- nu-și îndeplinesc îndatoririle sau o fac foarte neglijent.
Pedepsele pentru aceste infracțiuni pot fi: admonestare; admonestare combinată cu obligația de a trece din nou examenul de licență; interdicția de a îndeplini o funcție tehnică independentă în industria construcțiilor pentru o perioadă de unu până la cinci ani, combinată cu obligația de a trece din nou examenul de calificare.
În materie de răspundere profesională în industria construcțiilor, voievodul decide, astfel încât să îi putem adresa toate reclamațiile.
Cu toate acestea, ce putem face dacă managerul nu și-a îndeplinit atribuțiile și casa, ca să spunem ușor, se destramă? Asa numitul răspunderea contractuală pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a unei obligații.
Putem cere:
- o garanție, adică înlăturarea defectelor din casă - trebuie să indicăm în mod necesar ce lucrări au fost făcute greșit și ce dorim să fie reparate;
- plata unei penalități contractuale (dacă o astfel de clauză a fost inclusă în contractul semnat cu managerul);
- punerea în aplicare a drepturilor noastre în cadrul garanției (dacă managerul de construcții ne-a dat o astfel de garanție);
- daune (în conformitate cu art. 471 și următoarele din Codul civil: „debitorul este obligat să repare prejudiciul rezultat din neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a unei obligații”).
Din păcate, în acest scop trebuie să mergem în instanță, iar astfel de cazuri durează mult și necesită cheltuieli substanțiale pentru evaluatori.
În unele cazuri, administratorul șantierului (de exemplu, dacă efectuează lucrări de construcție într-un mod care se abate de la prevederile autorizației de construire sau proiectului aprobat) poate fi, de asemenea, pasibil de răspundere penală.
Avertizare! Răspunderea penală sau patrimonială nu exclude răspunderea profesională. Așadar, putem solicita simultan, de exemplu, compensații și admonestări pentru manager.
