Cum să alegi un dezvoltator bun?

Un dezvoltator este un antreprenor care construiește pe propriul teren și (de obicei) din propriile resurse și apoi transferă proprietatea parcelei și a casei către cumpărător. Există mulți dezvoltatori, dar nu toți sunt fiabili. În favoarea dezvoltatorului sunt recomandările Asociației poloneze a dezvoltatorilor și Asociației poloneze a angajatorilor din construcții. Așadar, merită întotdeauna să vă întrebați despre ele, dar nu este suficient să semnați un contract cu dezvoltatorul - trebuie să colectați alte informații.
Cu cine aveți de-a face?
Înainte de a începe chiar să luăm în considerare oferta unui dezvoltator, să-i cerem mai întâi să:

un certificat de la oficiul comunal - dacă conduce o afacere pe baza unei înregistrări în registru - cu informații despre subiectul activității;

extras din Registrul Curții Naționale - dacă funcționează sub forma unei societăți cu răspundere limitată sau a unei societăți pe acțiuni (aceasta este forma de activitate aleasă cel mai adesea de marile companii de construcții). Din extras, vom afla dacă societatea nu se află în lichidare sau în faliment, dacă depune situații financiare anuale, dacă s-au desfășurat proceduri de executare silită împotriva acesteia și dacă are restanțe fiscale în beneficiul instituției de asigurări sociale. Fișierele registrului sunt publice - puteți, prin urmare, să vă adresați instanței de grefă și să vizualizați documente financiare și alte documente; companiile de încredere depun declarații financiare în fiecare an (în conformitate cu obligația impusă acestora prin Legea contabilității).
În ce condiție casa
Pentru a căuta terenuri pe care dezvoltatorul le va construi, ar trebui să îl întrebați despre extrasul actual din cartea funciară (sau să îl vizualizați personal la Judecătoria Cadrului Funciar) și să verificați:
- locația și aria parcelei (dacă acestea sunt în concordanță cu conform dezvoltatorului),
- cine este proprietarul parcelei (ar trebui să fie doar dezvoltatorul),
- dacă parcela are drepturi de proprietate limitate (de exemplu, dreptul de a o folosi de către alte persoane),
- dacă parcela este ipotecată.
În mod ideal, proprietatea nu ar trebui să aibă greutăți (nu există intrări în secțiunile trei și patru).
Avertizare! Alegerea unui dezvoltator care a contractat un împrumut pentru construcții este întotdeauna riscantă (chiar dacă l-a rambursat deja la timp, lucru confirmat de opinia băncii). Dacă încetează să facă acest lucru, împrumutul va fi încasat (proporțional) cumpărătorului de locuințe - ipoteca este întotdeauna atribuită proprietății, nu proprietarilor ulteriori.
Ce se întâmplă pe șantierul de construcție
După ce ați citit cartea, ar trebui să examinați documentele legate de construcția și scopul șantierului în care este construită casa. În acest scop, trebuie să verificați la biroul local al comunei:

stabilirea unui plan local de dezvoltare spațială (dacă lucrările la plan sunt în curs, puteți citi studiul planului - acesta este un proiect preliminar, de obicei identic cu planul final) pentru a vă asigura că comuna nu planifică, de exemplu, construcția de drumuri în zonă în viitorul apropiat sau mall de cumpărături;

dacă dezvoltatorul are autorizație de construire și dacă este definitivă (decizia finală privind autorizația de construire înseamnă că nu mai este supusă recursului). Faptul că permisul este definitiv este confirmat de o ștampilă corespunzătoare.
Prin urmare, lipsa acesteia înseamnă că dezvoltatorul nu poate începe efectiv nici o lucrare de construcție și este chiar posibil ca, ca urmare a unei eventuale proceduri de contestație, să fie emisă o decizie de refuz al autorizației de construire. Dacă, pe de altă parte, autorizația de construire este definitivă, este necesar să se verifice când s-a întâmplat (data este indicată pe sigiliu) și dacă au trecut doi ani de la acea dată - acesta este momentul pentru a începe lucrările de construcție. Dacă acest termen a fost depășit, trebuie să solicitați o nouă autorizație de construire.
Despre ce este contractul
Următorul pas este să vă familiarizați cu proiectul de acord de vânzare pregătit de dezvoltator. În prezent, când nu se întâmplă ca casele gata pregătite să aștepte clienții (dimpotrivă, acestea sunt cumpărate în stadiul „găurilor din pământ”), așa-numitele contract preliminar. Contractul final se încheie când casa este gata.
Contractul preliminar trebuie să specifice:

subiectul contractului și datele părților,

prețul proprietății achiziționate (inclusiv terenul),

înregistrări care indică cursul construcției,

termeni de plata,

sancțiuni posibile rezultate din eșecul părților la contract,

termenul limită pentru încheierea contractului final.
Contractul trebuie citit cu atenție, acordând o atenție deosebită:

data începerii lucrărilor de construcție și data punerii în funcțiune a casei - în mod ideal dacă acestea ar fi date specifice, nu înregistrări precum „în primul trimestru”, care pot însemna atât începutul, cât și sfârșitul acestei perioade

condiții de plată - cea mai confortabilă situație este atunci când cumpărătorul plătește în rate în funcție de progresul lucrării;

valoarea prețului și, mai ales, dacă acesta este supus indexării;

sfera lucrărilor care urmează a fi executate de către dezvoltator - ar trebui să fie necesară o descriere detaliată a stării casei care urmează să fie furnizată de dezvoltator: pereții vor fi vopsiți, se vor face fațada și gardul exterior, se va dezvolta parcela, ce elemente de finisare va garanta contractantul. Merită să ne străduim să eliminăm din contract termeni imprecisi precum: „casă într-o stare adecvată pentru utilizare”;

definirea precisă a parcelei pe care va sta casa - prin indicarea dimensiunii și locației acesteia;

tipul de materiale utilizate și metoda de a face modificări în acest sens - contractul ar trebui să precizeze că este posibil doar cu acordul cumpărătorului;

posibilitatea rezilierii contractului - perioade de preaviz și decontări reciproce ale părților în acest cont;