Coproprietate fracțională
Constă în faptul că fiecare dintre coproprietari are o anumită fracțiune - o parte din lucrurile comune - și poate dispune liber de ea fără știrea și consimțământul celorlalți coproprietari.
Exemplu. Cei trei frați dețin fiecare o treime din proprietatea moștenită. Fiecare dintre ei își poate vinde în orice moment partea, le poate dona sau le va da în testament unei alte persoane.
Mărimea acțiunilor și cui vor fi
atribuite pot fi determinate de: - un acord (de exemplu, un acord de donație în care tatăl acordă un teren construibil pentru trei dintre copiii săi);
- testamentul (testatorul indică în el că casa lăsată de el va fi deținută în 2/3 din fiica sa și 1/3 din sora sa);
- o hotărâre judecătorească (de exemplu, moștenitorii nu pot conveni asupra cuantumului acțiunilor individuale din proprietatea moștenită de aceștia; apoi se adresează instanței cu o cerere adecvată);
- fapta (de exemplu, conform Codului civil, cota de moștenire a soțului nu poate fi mai mică de 1/4 din moștenirea totală, dacă moștenește împreună cu copiii săi).
Coproprietate
În coproprietate, un exemplu al căsătoriei comune, nu există acțiuni separate, iar coproprietarul nu are libertatea de a dispune de proprietatea comună.
Drepturi și obligații ale coproprietarilor
Fiecare dintre coproprietari are dreptul să folosească proprietatea comună, adică să o folosească, precum și să primească beneficiile pe care le aduce, de exemplu să primească o parte din veniturile din vânzarea fructelor din livada comună.
În cazul în care coproprietarul dispune de acțiunea sa singur, el nu poate notifica ceilalți coproprietari despre ceea ce intenționează să facă cu el. Cu toate acestea, el trebuie să-și amintească faptul că dreptul său de proprietate se aplică numai unei acțiuni și nu unei părți definite fizic a lucrului. Coproprietarul nu poate, de exemplu, să încheie un contract pentru vânzarea întregii proprietăți fără știrea și consimțământul celorlalți coproprietari - dacă nu este autorizat de aceștia să facă acest lucru.
Toți coproprietarii sunt obligați să acopere orice cheltuieli legate de menținerea lucrului comun. Atât cheltuielile, cât și veniturile sunt contabilizate proporțional cu mărimea acțiunilor deținute de coproprietari individuali.
Exemplu. Dacă cota lui Jan Kowalski în proprietatea proprietății este de 2/3, iar Jerzy Malinowski are 1/3, primul ar trebui să suporte cheltuieli mai mari corespunzătoare legate, de exemplu, de gardul său.
Coproprietarii sunt obligați să folosească proprietatea comună în așa fel încât să nu fie nevoie de certuri sau argumente inutile între ei - de exemplu, să folosească drumul comun de acces la proprietate sau fântână.
Gestionare obișnuită
Uneori nu este necesar ca toți coproprietarii să fie de acord - este suficient un acord majoritar.
Avertizare! Majoritatea nu este determinată de numărul de persoane, ci de majoritatea acțiunilor.
Acest lucru se aplică gestionării zilnice a unui lucru, adică activităților fără de care ar fi imposibil să îl folosiți zilnic, de exemplu o proprietate comună.
Acestea sunt, printre altele activități, cum ar fi:
- semnarea contractelor cu o companie care scoate gunoiul sau golirea fosei septice,
- întreținerea clădirilor,
- menținerea ordinii asupra proprietății și în jurul acesteia;
- efectuarea unor reparații minore.
Uneori se întâmplă ca majoritatea coproprietarilor să nu poată comunica între ei sau să decidă să întreprindă o acțiune grosolană contrară principiilor bunei gestionări a lucrului comun (de exemplu, decide să efectueze astfel de lucrări de renovare care pot amenința în mod evident structura casei care se află pe teren).
Apoi, ceilalți coproprietari se pot adresa instanței competente pentru locul în care se află clădirea, cu o cerere de autorizație pentru a desfășura o activitate importantă sau interzicerea desfășurării unei alte activități. În ambele cazuri, trebuie să plătiți o taxă judiciară, a cărei valoare este de 100 PLN.
Când este numită instanța administrator?
Fiecare dintre coproprietari are, de asemenea, dreptul de a solicita direct instanței de judecată numirea unui administrator dacă:
- majoritatea coproprietarilor nu sunt de acord unul cu celălalt în chestiuni legate
de gestionarea
cotidiană; tulburând intenționat pacea altora).
Taxa de judecată necesară la depunerea unei cereri de înființare a unui administrator de proprietate comună este de 100.
Când instanța numește un administrator, restul coproprietarilor sunt eliminați din consiliul de administrație și de atunci nu mai pot lua decizii cu privire la utilizarea lucrului comun. În plus, acestea trebuie să acopere toate costurile legate de funcționarea managerului.
Atât un terț, cât și unul sau mai mulți coproprietari pot deveni manager.
Numirea consiliului de administrație este raportată de administrator către departamentul corespunzător de evidență funciară și ipotecă. Taxa de înscriere este de 30.
Cu toate acestea, atunci când toți coproprietarii ajung la un acord și vor folosi lucrurile în acord și în mod corespunzător, instanța poate abroga conducerea. Din acel moment, proprietatea comună este administrată sub gestionare contractuală. Aceasta înseamnă că coproprietarii înșiși - într-un contract încheiat între ei - definesc modul de a lua decizii în situații specifice legate de management. Un astfel de acord trebuie încheiat în scris. Dacă este necesar, prevederile sale pot fi modificate sau reziliate în orice moment.
Gestionarea contractuală poate fi exercitată în comun de toți coproprietarii sau doar unul dintre ei sau de către o terță parte, indicată de părțile interesate.
Adunarea generală a coproprietarilor
Există activități care depășesc sfera de administrare de zi cu zi și, prin urmare, necesită consimțământul tuturor coproprietarilor de bunuri imobile sau alte bunuri mobile. Acestea sunt, de exemplu:
- o decizie de remodelare a unei case deținute în comun;
- construirea unei case pe un teren comun;
- vânzarea de bunuri imobiliare comune;
- împovărarea proprietății comune cu o ipotecă;
- împărțirea proprietății.
În cazul în care coproprietarii nu reușesc să ajungă la o decizie unanimă - de exemplu cu privire la modul de divizare a proprietății - atunci pot solicita instanței să emită o hotărâre. Numai acei coproprietari care dețin împreună cel puțin jumătate din acțiuni sunt îndreptățiți să aplice în această chestiune. Taxa de judecată la depunerea cererii este de 100.
Instanța va acorda consimțământul pentru a desfășura oricare dintre activitățile menționate mai sus, dacă consideră că scopul său este, de asemenea, în interesul tuturor celorlalți coproprietari și că nu încalcă principiile acceptate ale coexistenței sociale.
Eliminarea proprietății comune
Coproprietatea cauzează uneori o mulțime de probleme, astfel încât fiecare dintre coproprietari poate cere ca aceasta să fie abolită. O cerere la instanță în acest caz poate fi depusă - în orice moment - de orice coproprietar (cu excepția cazului în care contractul încheiat între aceștia exclude un astfel de drept, dar pentru o perioadă de cel mult 5 ani).
Proprietatea în comun poate fi
desființată : - ca urmare a unui acord - toate părțile interesate sunt de acord că vor să desființeze proprietatea în comun; stabiliți între ei metoda de rambursare și posibilele suprataxe pentru alți coproprietari și data decontării acestora;
- pe baza unei hotărâri judecătorești - coproprietarii nu pot ajunge la un acord, iar împărțirea lucrului comun și determinarea creanțelor bănești se fac de către instanță. De asemenea, stabilește data și metoda plății acestora, precum și suma și data rambursării oricărei dobânzi.
Toți coproprietarii, dacă doresc să desființeze coproprietatea, atât în mod contractual, cât și judiciar, pot alege una dintre cele trei opțiuni:
- împărțirea fizică a lucrului între toți coproprietarii, proporțional cu mărimea acțiunilor lor (în acest scop, pot contacta un inspector care, la cererea lor, va împărți proprietatea comună);
- acordă un lucru comun (casă, teren construibil, habitat) numai unuia dintre coproprietari cu rezervarea că este obligat să plătească pe ceilalți;
- vindeți obiectul comun și împărțiți fondurile astfel obținute între toți coproprietarii, în funcție de mărimea acțiunilor lor.
Temei juridic:
Legea din 23 aprilie 1964 Cod civil, art. 195-221 (Jurnalul de legi nr. 16, punctul 93 din 1964, cu modificările ulterioare); Regulamentul ministrului justiției din 17 decembrie 1996 privind valoarea înregistrărilor în cauzele civile (Jurnalul de legi nr. 154, punctul 753 din 1996, cu modificările ulterioare); Stanisław Radwański, Comentariu la Codul civil, Cartea a doua - Proprietate și alte drepturi de proprietate, Varșovia 1999.
Situații financiare
Fiecare dintre coproprietari care nu este administratorul lucrului comun poate - în conformitate cu legea - solicita situațiile financiare de la consiliul de administrație. Aceasta înseamnă că toate cheltuielile financiare suportate în legătură cu utilizarea lucrului comun trebuie să fie documentate cu facturi.
Bine de știut
Acordul pentru dizolvarea proprietății comune a imobilului trebuie încheiat sub forma unui act notarial - în caz contrar va fi considerat invalid.
