Casă veche: cine vinde?
Pentru început, trebuie să verificați dublu cine este vânzătorul acasă. Astfel de date pot fi găsite în extrasul actual din registrul funciar și ipotecar al imobilelor. Comparați datele de pe cartea de identitate a vânzătorului cu acestea. O astfel de copie este valabilă 3 luni de la data emiterii acesteia. Înscrierile din registrul funciar și ipotecar arată, de asemenea, dacă vânzătorul este singurul proprietar al proprietății. Dacă există mai mulți proprietari (de exemplu, sunt soți sau frați), atunci toți trebuie să fie de acord să vândă casa și să treacă la un act notarial.
Avertizare! După obținerea numărului registrului funciar și ipotecar de la vânzător, putem revizui starea acestuia și în sistemul electronic la: www.ekw.ms.gov.pl.
În timpul conversației cu proprietarul, merită să ne întrebăm cum a dobândit dreptul la proprietate (cumpărare, moștenire, donație) și dacă nu a stabilit un drept de preemțiune pentru alte persoane.
Garantarea credinței publice în registrele funciare și ipotecare
În afară de datele proprietarului, registrul funciar și ipotecar conține o serie de informații necesare viitorului proprietar. Se desfășoară pentru a determina statutul juridic al imobilului, este deschis și se presupune că conține intrări în conformitate cu statutul juridic real.
O situație convenabilă pentru cumpărător este aceea în care, în afară de marcarea proprietății și a proprietarului, nu există înregistrări sau mențiuni despre nicio cerere. Proprietatea pe care a fost stabilită ipoteca ar trebui abordată cu prudență - acest tip de sarcină este asociat cu proprietatea și nu cu proprietarul ulterior (în practică, aceasta înseamnă necesitatea rambursării datoriei dacă fostul proprietar nu își îndeplinește această obligație). Un complot cu dreptul de drum necesar pentru vecini poate fi, de asemenea, o problemă - atunci suntem obligați să tolerăm trecerea vecinului prin proprietatea noastră.
Trebuie menționat aici că registrele funciare și ipotecare sunt acoperite de garanția credinței publice. Se referă la statutul juridic al imobilelor înscrise în registrul funciar și ipotecar și este esențial pentru o persoană care intenționează să dobândească dreptul de proprietate asupra acestui imobil. Dispozițiile legale care exprimă conținutul garanției funcționează și în tranzacțiile juridice ca principiul credibilității (publica fides) a registrelor funciare și ipotecare.
Garanția credinței publice în registrele funciare și ipotecare este inclusă în art. 5-9 din legea privind registrele funciare și ipotecare și ipoteca. În conformitate cu dispozițiile menționate anterior, o persoană care cumpără bunuri imobile o achiziționează în baza unui acord notarial de la cineva care este înscris în registrul funciar și ipotecar ca proprietar contrar statutului juridic real. Acesta poate fi cazul, de exemplu, atunci când procedura de moștenire nu a fost efectuată și, conform indicației testamentului, proprietatea ar trebui să aparțină altei persoane.
Condiția pentru garanția credinței publice în registrul funciar și ipotecar este:
- natura plătită a contractului (garanția nu ne va proteja dacă contractul a fost o donație; atunci proprietatea revine proprietarului propriu-zis; legiuitorul a introdus această restricție, presupunând că interesele persoanei îndreptățite ar trebui să fie prioritare asupra intereselor potențialului cumpărător, care în schimbul proprietății dobândite nu a plătit niciun beneficiu);
- buna-credință a cumpărătorului (în practică, starea de bună-credință înseamnă că cumpărătorul nu știe că conținutul registrului funciar și ipotecar este incompatibil cu statutul juridic efectiv sau nu a putut afla despre acesta).
Prin urmare, garanția credinței publice în registrul funciar și ipotecar permite persoanei care a achiziționat imobilul să se refere la conținutul registrului care îi este favorabil în cazul oricărei neconcordanțe între statutul juridic al bunurilor imobile dezvăluit în registrul funciar și ipotecar și statutul juridic real.
Verificăm planul de dezvoltare spațială locală
Informații despre planurile zonelor adiacente imobilului (dacă o autostradă va circula în vecinătate în viitor sau dacă urmează să fie construită o uzină industrială) pot fi obținute din planul de amenajare a spațiului local sau - în cazul în care comuna nu are unul - din studiul condițiilor și direcțiilor zonare. În plus, planul va defini parametrii admisibili ai clădirilor din imediata vecinătate (dimensiunile maxime ale acestora), suprafața biologic activă a parcelelor și modul posibil de dezvoltare a terenului - indicarea tipului de servicii, a locuințelor unifamiliare sau multifamiliale sau a zonelor posibile pentru sport și recreere. Planul cu partea descriptivă este disponibil tuturor celor interesați pentru examinare.
Cine va fi vecinul nostru?
Și un lucru banal, dar nu mai puțin important - cartierul. Este bine să vedeți cum arată proprietățile învecinate, dacă sunt în ordine, iar liniștea suburbană nu este deranjată de vuietul motocicletelor sau de muzica puternică. Dacă nimic nu vă îngrijorează, este timpul să începeți negocierile financiare și să vă aduceți visul acasă.
Am cumpărat o casă veche și ce urmează, adică o garanție.
De asemenea, merită să știm că, în cazul detectării ulterioare a defectelor în casă, putem profita de drepturile oferite de garanție.
În conformitate cu prevederile Codului civil, vânzătorul este răspunzător față de cumpărător dacă: articolul vândut prezintă un defect care îi reduce valoarea sau utilitatea, nu are proprietățile pentru care cumpărătorul a furnizat sau dacă a fost livrat cumpărătorului în stare incompletă (garanție pentru defectele fizice).
Vânzătorul este, de asemenea, răspunzător dacă articolul vândut este proprietatea unei terțe părți sau dacă este împiedicat de dreptul unei terțe părți, de exemplu, dreptul la închisoare pe viață (garanție pentru defectele legale).
Principala caracteristică a garanției este că se aplică atât articolelor noi, cât și celor uzate (și, prin urmare, și locuințelor cumpărate de pe piața secundară) care sunt vândute. Această regulă a fost confirmată de Curtea Supremă în rezoluția din 21 martie 1977, III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). În conformitate cu rezoluția menționată mai sus, răspunderea vânzătorului pentru defectele fizice ale articolului vândut se aplică și articolelor second-hand, dar nu include răspunderea pentru o astfel de reducere a valorii sau utilității articolului, care este o consecință normală a utilizării sale corecte. Prin urmare, drepturile de garanție nu pot fi invocate din cauza distrugerii parchetului după 15 ani de utilizare.
Avertizare! Drepturile prevăzute de garanție pentru defectele fizice ale clădirii (sau ale unei părți ale acesteia) expiră la trei ani de la data livrării către cumpărător. Pe de altă parte, drepturile prevăzute în garanție pentru defectele legale expiră după un an de la data la care cumpărătorul a aflat despre existența defectului. Dacă a luat cunoștință de aceasta ca urmare a acțiunii unei terțe părți, perioada de un an este contorizată de la data emiterii unei hotărâri definitive în cauză.
Cu toate acestea, expirarea termenelor menționate mai sus nu exclude posibilitatea de a urmări creanțe în temeiul garanției dacă vânzătorul ne-a ascuns în mod fraudulos defectul, indiferent de tipul acestuia. Pentru notificarea efectivă a defectelor articolului vândut, este suficient să trimiteți o scrisoare recomandată vânzătorului cu o descriere a defectului și a cererilor noastre înainte de termenele menționate mai sus. În cazul în care vânzătorul ignoră solicitările noastre, atunci problema ar trebui adusă în fața unei proceduri civile.
Vânzătorul este scutit de răspundere în temeiul garanției dacă cumpărătorul știa despre defect la momentul încheierii contractului de vânzare - adică era pe deplin conștient de, de exemplu, umezeala casei pe care o cumpără și necesitatea de a efectua lucrări conexe. Se presupune că într-o astfel de situație cumpărătorul este de acord să cumpere bunurile.
Cu toate acestea, dacă cumpărătorul nu a știut despre defecte, are dreptul să:
- solicite o reducere a prețului;
- retragerea din contract.
Reducerea prețului casei
În această situație, vânzătorul ar trebui să returneze imediat diferența dintre prețul convenit și valoarea rezultată din reducere, dacă obligația de plată a fost deja îndeplinită de către cumpărător (banii au fost transferați în cont). În cazul în care părțile nu sunt de acord cu privire la valoarea reducerii prețului, se poate solicita o opinie de la un expert în construcții.
Retragerea din contract
Acest drept al cumpărătorului este acut pentru un vânzător care dorește să vândă lucruri, dar și pentru un cumpărător care poate să nu aibă un alt loc de reședință. Declarația unilaterală a cumpărătorului că se retrage din contract determină ca părțile să-și returneze serviciile primite reciproc - cumpărătorul de proprietate și vânzătorul banii.
Temei juridic:
Legea din 23 aprilie 1964 Cod civil (Jurnalul de legi din 1964, nr. 16, punctul 93, cu modificările ulterioare).
Legea din 6 iulie 1982 privind registrele funciare și ipotecare și ipoteca (Jurnalul de legi nr. 124, pct. 1361 din 2001, cu modificările ulterioare).
