Casă de demolat sau de remodelat

Există diferite moduri de a deveni proprietarul unei case. Cea mai ușoară modalitate este de a construi o clădire nouă, puteți cumpăra una gata de la dezvoltator sau puteți intra în posesia unei case care anterior a aparținut altcuiva. Există multe motive pentru care alegem a treia soluție. Să enumerăm cele mai importante.
- Încredere în mediul în care vom trăi. Casa veche se află într-un loc specific, de obicei mult dezvoltat, care are șanse mari să nu se schimbe brusc. Ne putem uita la vecinii noștri, putem verifica calitatea serviciilor, comunicarea și educația. De regulă, este mai aproape de centrul orașului decât un teren nedezvoltat pe care se poate construi ceva.
- Complot decorat. Împreună cu casa, avem șansa să devenim proprietarii unei grădini mărginite de copaci, nu a unui câmp gol, cu care ne ocupăm de obicei atunci când construim o casă de la zero. Utilitățile - gaz, electricitate, apă, linie telefonică - sunt, de obicei, și un avantaj.
- Reducerea timpilor de așteptare. Casa este deja în picioare, așa că o putem lua în stăpânire aproape imediat. Ar trebui să așteptăm unul nou.
- Capacitatea de a „atinge” interiorul casei. Datorită faptului că există și este deseori amenajat și finisat, putem verifica imediat dacă aspectul și dimensiunea camerelor, insolarea lor și sunetele exterioare ne îndeplinesc așteptările. Chiar dacă nu în totalitate - este mai ușor să vă imaginați orice schimbare.
Aparent fermecător, dar …
Adesea făcând mici modificări, veți reuși să schimbați un bloc banal sau neglijat într-o formă interesantă prin atingerea unei baghete magice. Din păcate, acest lucru nu este întotdeauna posibil. Uneori se întâmplă că niciuna dintre activitățile de adaptare planificate nu este posibilă și devine necesară dezmembrarea întregii sau a unei părți a clădirii.
Ei bine, ce ar trebui să știm pentru a lua în mod conștient o decizie cu privire la viitorul casei?
De obicei, vom evalua împrejurimile, parcela sau locația fără probleme, adesea intuitiv. Situația este diferită cu clădirea în sine.
Pentru a fi siguri de evaluarea corectă, cel mai bine este să ordonați opinii de specialitate cu privire la starea clădirii: n construcțional, inclusiv starea de umezeală a pereților și plafoanelor; pe instalații (instalații sanitare, de încălzire, ventilație și conducte de coș).
Desigur, înainte de a cunoaște aceste opinii, putem fi atenți și la multe lucruri.
Evaluăm starea structurii
- Să ne uităm la pereții portanți (de obicei mai groși decât ceilalți - de la 25 la 60 cm): fisurile sau zgârieturile adânci de pe acestea indică mișcările fundațiilor cauzate, de exemplu, de așezarea inegală a clădirii. Într-o astfel de situație, opinia constructorului va fi decisivă. Există șansa ca zgârieturile să fi fost formate cu mult timp în urmă, așezarea s-a încheiat și casa este stabilă.
- Să aruncăm o privire asupra pardoselilor: dacă se îndoaie mult, poate însemna și podeaua de sub ele. Acest lucru trebuie verificat. Cel mai simplu mod de a verifica gradul de deviere a podelei la domiciliu este prin întinderea șirului între pereți, chiar deasupra podelei.
- Să privim în sus: dacă structura acoperișului (ferma) pare deteriorată, are o mulțime de fisuri longitudinale, fracturi, elemente putrede, nu prezintă prea bine.
Evaluăm gradul de umiditate
- Să ne uităm la împrejurimi: dacă există un râu lângă casă, arinii cresc, zona din jur crește mai sus, iar casele din jur au etajele înalte, putem considera că nivelul apei subterane pe parcela este ridicat, cu alte cuvinte - solul este foarte umed . Și umezeala pătrunde în fundații, pereți și subsoluri. Poate fi oprit izolând corespunzător clădirea. Să vedem dacă s-a făcut.
- Să ne uităm la soclul (partea inferioară a peretelui, de multe ori realizată dintr-un alt material decât partea superioară): tencuială peeling, eflorescență pe perete, miros de mucegai în subsol - acestea sunt primele semne de umiditate care se ridică de la sol.
- Să aruncăm o privire la pereți: ciupercile de pe pereți sunt rezultatul umezelii lor permanente. Dacă bănuim că casa este mucegăită, ar trebui să consultăm un micolog. Dacă vedeți urme de umezeală în părțile superioare ale pereților, este un semn de scurgere a apei de ploaie - fie prin conducte și jgheaburi înfundate sau scurse sau, ceea ce, din păcate, se întâmplă adesea, printr-un acoperiș cu scurgeri (acoperire veche, fără strat de izolare) sau prin terasa de deasupra parterului.
- Să facem o plimbare pe terase: sunt un element extrem de dificil de izolat corespunzător al unei clădiri. Materialele disponibile în prezent permit etanșeitate completă, dar atunci când cumpărați o casă veche cu o terasă mare, ar trebui să aveți grijă și să consultați un specialist.
Evaluăm activitatea insectelor
Fermă de lemn este adesea un habitat pentru insecte. Găuri mici caracteristice care acoperă suprafața grinzilor sau căpriorilor, cu făină care se revarsă din interior, indică faptul că structura a fost infectată de insecte. Dacă deteriorarea elementelor depășește 40% din secțiunea lor transversală - ferma trebuie înlocuită cu una nouă. Nu este atât de rău, dacă oricum ne-am asuma demontarea și înlocuirea acoperișului, dar dacă nu?
Evaluăm calitatea solului și soluțiile tehnice și materiale.
Este necesar să aflăm dacă solul și structura clădirii vor rezista la toate modificările preconizate. Fundațiile proiectate pentru o vilă cu un singur etaj vor suporta rareori sarcina suplimentară a încă un etaj, iar acoperișul acoperit cu tablă ușoară - plăci ceramice ale viselor. Desigur, este posibil să alegeți materialele și amenajarea viitoare a clădirii în așa fel încât „imposibilul să devină posibil” - casa poate fi extinsă prin tehnologia unui cadru ușor, iar învelișul poate fi înlocuit cu unul mai ușor, dar la fel de atractiv. cu toate acestea, trebuie planificat în prealabil.
Avertizare! La evaluarea stării clădirii, nu ar trebui să fim influențați de faptul că este proaspăt tencuită și revopsită. În acest fel, puteți modifica aspectul chiar al unei case complet nelocuibile, fără a suporta cheltuieli financiare mari.
Reglementările nu din
planul de dezvoltare al paradei
În planul de dezvoltare spațială locală (sau, în cazul în care comuna nu are un astfel de document, în condițiile de dezvoltare specificate la cererea noastră pentru un teren specific) vom găsi toate condițiile pe care trebuie să le îndeplinească o casă și un teren - și după extindere. Merită să citiți cu atenție acest document, deoarece se poate dovedi că reglementările impun înălțimea maximă a clădirilor sau unghiul pantei acoperișului sau suprafața maximă a parcelei pe care se poate construi. Uneori, acest lucru limitează semnificativ posibilitățile de schimbare. Dacă suprastructura nu este o opțiune (o clădire prea înaltă), ridicarea acoperișului (înclinație incorectă a acoperișului) și nu va mai fi nimic de adăugat (linia de construcție impracticabilă nu va permite)ar trebui luată în considerare demolarea și ridicarea clădirii. Atunci când proiectați o casă de la zero, este mult mai ușor să luați în considerare toate cerințele oficiale.
Frumusețea împrejurimilor poate fi un dezavantaj
. interzicerea construirii unei părți a zonei din cauza cursului cursului de apă).
Regulile legii construcțiilor
Restricțiile asupra investitorilor sunt impuse și de Legea construcțiilor împreună cu regulamentul de bază, adică „Condițiile tehnice care trebuie îndeplinite de clădiri și amplasarea lor”. Să verificăm dacă forma și dimensiunile parcelei permit mărirea sau modificarea liberă a formei - distanțele de la limitele parcelei sunt importante aici (în general, la 4 m de limita unui perete cu deschideri, dar există excepții sub formă de extensii până la marginea parcelei sau la o distanță identică cu la vecin - simetria distanței), de la pereții clădirilor vecine (8 m sau mai mult din cauza siguranței la incendiu), elemente ale instalațiilor subterane (fântâni, fose septice, conducte de gaz), coșuri de gunoi (la 3 m de clădire).
Nu vom schimba limitele parcelei, dar mutarea unei cutii de gunoi sau relocarea rețelelor subterane este uneori posibilă, deși costisitoare. cu toate acestea, aceasta poate fi singura șansă pentru o expansiune de succes.
De asemenea, este important să cunoaștem orientarea clădirii, care ne va permite să planificăm o posibilă extindere, astfel încât noua parte să nu taie soarele din grădină și să nu umbrească casele rezidențiale vecine.
Modalități de reamenajare
Indiferent de evaluarea stării tehnice, trebuie să vă analizați cu atenție nevoile și să luați în considerare modul în care vă puteți adapta casa la acestea. Mai jos sunt cele mai frecvente modificări ale caselor existente.
Amintiți-vă doar că majoritatea modificărilor aduse formei clădirii schimbă radical aspectul clădirii. Prin urmare, merită să depunem eforturi pentru ca schimbările să fie favorabile pentru el.
Suprastructură, adică ridicarea unui etaj peste întreaga casă sau partea inferioară a acesteia. vă permite să obțineți spațiu de locuit suplimentar sau chiar un apartament complet independent. O astfel de extindere va contribui, de asemenea, la sfârșitul problemelor cu un acoperiș slab izolat, cu deseori scurgeri - o nouă soluție care asigură grosimea adecvată a izolației va reduce la minimum pierderile de căldură și va reduce facturile de încălzire.
Ridicarea acoperișului, adică ridicarea pereților mansardei, schimbarea unghiului pantei și introducerea ferestrelor sau a lucernelor acoperișului. În acest fel, obținem un spațiu de locuit suplimentar, cu valoare completă, la mansardă. Structura acoperișului poate fi parțial vizibilă, folosind culori care subliniază frumusețea naturală a fermei de lemn. Aceste tipuri de modificări se aplică adesea garajelor de lângă clădiri cu mai multe etaje - la un cost redus, câștigi o suprafață mare disponibilă de la al doilea nivel al clădirii, iar ridicarea acoperișului deasupra garajului conferă corpului o formă mai compactă.
Extindere, adică adăugarea unui corp nou la clădire. Casa este mărită de o cameră, garaj, scară. O astfel de soluție, în afară de crearea unui spațiu suplimentar utilizabil, face clădirea optic „ghemuit”, baza mai largă oferă impresia unei legături mai solide cu solul. Acest lucru este valoros pentru casele cu proporții inițial distorsionate, de exemplu prea înalte. După extindere, clădirea trebuie menținută la o distanță de 3 sau 4 metri de marginea parcelei.
Construirea unei terase, adică schimbarea unei terase deschise într-o grădină de iarnă. Tehnologiile moderne oferă sisteme de terase gata făcute. Grădinile de iarnă, în afară de spațiul atractiv, adaugă, de asemenea, o expresie nouă și modernă corpului clădirii.
Schimbarea interiorului, adică reconstruirea unor elemente ale casei fără a perturba forma corpului. Astfel de soluții sunt de obicei impuse de situația de viață a unei familii care este diferită decât înainte. Amintiți-vă, totuși, că nu fiecare perete poate fi îndepărtat și că orice modificări pot îngreuna instalarea caselor.
Schimbarea pielii, adică izolare. Casa, construită cu câteva sau câteva zeci de ani în urmă, cu siguranță nu îndeplinește cerințele termice pentru clădiri astăzi. Simplu spus, facturile mari de încălzire sunt cauzate de pierderile de căldură prin pereți, acoperiș, ferestre scurgeri, subsol și sisteme de încălzire vechi. Deciziile privind izolarea termică și modernizarea încălzirii se iau din ce în ce mai des, mai ales că unele cheltuieli în acest scop pot fi recuperate prin utilizarea unor împrumuturi speciale subvenționate de stat. Izolarea casei este o bună oportunitate de a schimba modul în care este finisată. Într-un cuvânt, totul are o față nouă, adesea mai interesantă.
Se va transforma … - ceea ce este ușor și ceea ce este greu de schimbat
Când ne consultăm cu mulți oameni înainte de a lua o decizie, auzim adesea propoziția - „ce naiba, va funcționa!” Să fim atenți cu astfel de afirmații ușor făcute. Deși multe pot fi reconstruite, asta nu este tot. Am vorbit deja despre capacitatea portantă a fundațiilor și a tavanelor, adică a posibilităților limitate de a transfera sarcini suplimentare. O capcană pe care mulți oameni care introduc schimbări se încadrează într-un lanț de nenorociri - atunci când o schimbare aparent mică presupune schimbări succesive și ulterioare, care necesită o muncă mai grea. Dacă ar fi prevăzute în avans, cel mai probabil totul ar putea fi planificat și realizat diferit.
Un bun exemplu este demolarea unei părți a unui perete complet și înlocuirea acesteia cu o suprafață translucidă din blocuri de sticlă. Nu este mare lucru, dar dintr-o dată se dovedește că a existat un radiator atașat la vechiul perete, așa că acum trebuie înlocuit cu un model montat pe podea. În perete era o priză electrică mică, iar după demolare aveam cabluri electrice întinse pe pământ. Modulul bloc de sticlă a redus deschiderea ușii, așa că trebuie să o înlocuiți sau să mutați deschiderea, cioplind un alt perete … și costurile cresc și cresc.
Să fim înțelepți în avans și să solicităm sfaturi de la profesioniști. Cooperarea cu arhitectul în faza inițială a întregului proiect vă va permite să răspundeți rapid la întrebarea dacă o anumită casă poate fi reproiectată funcțional pentru a se potrivi nevoilor noastre. De asemenea, va defini forma și expresia arhitecturală a clădirii, vă va permite să vă gândiți la materiale și la utilizarea soluțiilor tehnice moderne. Este adevărat că domnii nu ar trebui să vorbească despre bani, dar investitorii nu ar trebui. Pregătirea, de exemplu, a unei estimări generale a costurilor ne va face să ne dăm seama cu ce ne vom confrunta, ne va permite să obținem informații despre șansele de a obține un împrumut. Uneori va arăta că temerile noastre erau prea mari sau că nu am prevăzut o mare parte din cheltuieli.
Ultima parte, dar nu mai puțin importantă, a proiectului este organizarea întregii investiții. Trebuie să luăm în considerare cu atenție cât timp poate dura reamenajarea și dacă este posibil să locuiți în casă în timpul lucrărilor de renovare; iar dacă nu, unde va fi cazarea noastră?
Am realizat un puzzle.
Dacă analizăm totul, facem o listă neagră (condiții, restricții, interdicții, defecte tehnice necesare eliminării), atunci putem decide în mod conștient dacă reconstrucția, care este posibilă să se desfășoare în aceste condiții, îndeplinește așteptările noastre. Dacă da, să începem să facem modificări. dacă nu - bine, trebuie să vă gândiți la demolarea și crearea unei case complet de la zero, dar îndeplinind sută la sută cerințele noastre.
Arhitectul ar trebui să ajute la pașii următori. El este cel care va stabili scopul viitoarei reamenajări. Vom afla dacă dimensiunea modificărilor va necesita o autorizație de construire (sau demolare, apoi construcție) sau dacă este suficient să anunțați lucrările de construcție către departamentul de arhitectură din biroul comunal corespunzător. Dacă trebuie să obțineți o autorizație de construire (o gamă largă de modificări - în corpul clădirii sau elemente structurale), va trebui mai întâi să obțineți un extras din planul local sau să solicitați condițiile de construcție și amenajarea terenului (similar cu construcția unei case noi). Pentru modificări minore, fără a deranja structura, este suficient să trimiteți lucrările cu o descriere detaliată a sferei lor, a desenelor și a tuturor informațiilor necesare.
După obținerea permisiunii sau așteptarea timpului specificat în reglementări, nu avem altceva de făcut decât să acționăm și să adăugăm ultima piesă la puzzle-ul nostru de construcție. Deci: reconstruind sau construind de la zero, deveniți proprietarul casei dvs. de vis.
Statutul juridic al clădirii
Dacă am decis să cumpărăm o casă veche și o vom reconstrui, să verificăm cu atenție proprietarii dacă starea actuală este legală. Se poate întâmpla ca, deoarece avem un proiect de reamenajare depus la biroul municipal, se dovedește că ceea ce există este o construcție fără lege - și nu trebuie să fie vorba despre construirea întregii clădiri fără autorizație, ci doar, de exemplu, adăugarea sau schimbarea unor părți ale acesteia. Este posibil să ne confruntăm cu o penalizare sub forma unei taxe de legalizare, care în prezent se ridică la 50.000 pentru clădirile unifamiliale! Aceasta este de obicei o surpriză foarte neplăcută.
Când se ia o decizie de demolare
Trebuie să informați biroul competent (departamentul de arhitectură din biroul comunal) cu privire la intențiile dumneavoastră. Conform art. 31 din Legea construcțiilor, ar trebui să se facă sub forma:
- notificării intenției de demolare (precizarea tipului, sferei și modului de efectuare a acestor lucrări) - pentru clădirile care nu sunt înscrise în registrul de protecție a monumentelor, cu o înălțime mai mică de 8 m, dacă sunt situate la o distanță de cel puțin jumătate din parcela înălțimea lor;
- cerere de autorizație de demolare - pentru obiecte protejate de conservare sau mai mari de 8 m.
După examinarea notificării intenției de demolare, Oficiul poate impune uneori obligația de a obține o autorizație de demolare, mai ales dacă demolarea poate afecta condițiile de apă, igienizarea și starea mediului.
Cererea pentru o autorizație de demolare constă în elemente similare cu cele din autorizația de construcție - va fi necesar să se implice arhitectul sau constructorul să pregătească o astfel de cerere.